Acheter pour louer : 12 conseils pour réussir son 1er investissement locatif

Tu souhaites investir dans un bien immobilier et gagner de l’argent en le louant ? C’est une bonne idée ! Avec les taux d’intérêts historiquement bas, ça serait bête de se priver d’investir dans la pierre, surtout que c’est l’un des investissements les plus intéressants ! Il ne figure pas pour rien parmi les préférés des Français… On va voir dans cet article comment acheter pour louer et surtout les conseils pour réussir son investissement immobilier locatif.

Quel objectif ?

Lorsque tu veux investir en immobilier, il faut déterminer ton objectif. En effet, en fonction de celui-ci, tu vas investir différemment. Tu cherches plutôt à faire du patrimonial dans le but d’avoir un bien qui va prendre de la valeur au fil des années ? Tu souhaites léguer des biens à tes enfants ? Ou faire travailler l’argent que tu as de côté ? Peut-être souhaites-tu  tout simplement dégager des revenus complémentaires ou même devenir rentier? Selon ton objectif, tu vas ainsi t’orienter sur une stratégie différente. À toi de choisir l’objectif qui te convient le mieux ! Si tu souhaites léguer des biens aux membres de ta famille, il va falloir par exemple créer une SCI. Si tu fais du patrimonial, tu vas peut-être devoir faire des travaux et meubler ton appartement, pour pouvoir défiscaliser un maximum et ne pas payer d’impôts sur tes revenus immobilier pendant plusieurs années. Dans ce cas, d’ailleurs, tu vas plutôt devoir investir dans une grande ville. L’immobilier y est cher mais tu peux être sûr qu’au fil des années, l’appartement va prendre de la valeur. Je pense notamment à Paris… Dans tous les cas, vise des objectifs financiers, comme une rentabilité minimum de 8% et un cashflow de 500€. Pour ma part, je vise au minimum 10% de rentabilité et un cashflow de 400€ par appartement.

Se former

Investir dans l’immobilier ne doit pas se faire à la légère… En cas de bon investissement, tu peux gagner des dizaines, voire des centaines de milliers d’euros, mais dans le cas contraire, avec un mauvais investissement, tu peux aussi perdre beaucoup d’argent ! Il est donc important de se former, pour éviter toute erreur. De nos jours, grâce à Internet, YouTube, etc., tu as accès aux informations d’autres investisseurs qui ont investi en faisant ces erreurs avant toi ! Je te conseille dans un premier temps de te former via les livres, puis en suivant par exemple des formations vidéo. Sur Amazon, tu as plus de 5000 livres sur l’immobilier, donc tu as de quoi faire ! Avant de vouloir investir, vraiment, je te conseille de te former, ça va t’éviter bien des tracas.

Aller voir son banquier

Pour moi, c’est la deuxième étape à faire quand on souhaite investir : aller voir son banquier. Il va te donner ta capacité d’endettement et tu sauras la mensualité maximum de prêt à ne pas dépasser. Surtout, il va te donner le montant maximum que tu peux emprunter. Tout cela est primordial car ça va axer tes recherches. En plus, avec ce premier contact, tu vas voir si ton banquier est ouvert ou non à l’idée de te financer un bien immobilier locatif. Si tu as plusieurs banques, n’hésite pas à prendre rendez-vous avec chacune d’elles : tu peux prétexter l’ouverture d’un compte épargne ou le changement de ta carte bleue pour une carte gold, par exemple… N’oublie pas que les banquiers sont des commerciaux, ils sont là pour vendre ! Si tu joues le jeu, il saura s’en rappeler le jour où tu voudras investir.

Si tu as bien suivi l’étape d’avant, tu t’es formé, alors tu dois connaître le jargon immobilier : ce premier rendez-vous sert aussi à “séduire le banquier”, à montrer que tu es sérieux et que tu maîtrises ton sujet, même si tu n’as pas encore investi.

Une fois que tu sauras combien tu peux investir, tu vas pouvoir te mettre au travail et trouver un bien rentable.

Pré-requis : Si tu souhaites investir, je te conseille d’avoir des relevés bancaires clean. Exit les commissions d’intervention, les découverts, etc. ! Montre que tu sais gérer ton argent… Ce qui est bien, c’est que la banque regarde uniquement sur 3 mois, donc si tu es dépensier, il suffit de te tenir à carreau pendant trois mois et la banque n’y verra que du feu ! Enfin, mets en place des virements automatiques pour épargner ton argent dès que tu reçois ton salaire.

Acheter moins cher que le prix de l’immobilier

C’est un basique absolu mais tu dois acheter moins cher que le prix du marché, c’est indispensable. Dès la signature, il faut qu’en cas de revente, tu sois au minimum à l’équilibre ou encore mieux, que tu puisses gagner de l’argent. En achetant un bien trop cher, tu prends des risques en cas de besoin de revendre rapidement. Si tu investis à 110% (avec les frais de notaire), tu dois aussi t’assurer qu’en cas de revente, tu ne perdes pas d’argent. Idem si tu fais des travaux ! Pour estimer la valeur d’un bien, tu as plusieurs outils : les sites meilleursagents.com, rendementlocatif  et surtout celui des impôts. En effet, sur la page principale de ce dernier, tu vas voir ceci :

Clique ensuite sur rechercher des transactions immobilières et suis les différentes étapes. Tu vas devoir ajouter tes critères : le type de bien, le nombre de m2, la ville et l’endroit que tu souhaites analyser. L’outil va alors te donner toutes les ventes dans le secteur choisi, en fonction de tes critères. Tu auras ainsi une estimation fiable de la valeur du bien que tu souhaites acquérir. Dans un premier temps, tu peux aussi aller sur des sites comme Logic Immo, Leboncoin et Seloger, où tu pourras là encore entrer les critères du bien que tu souhaites acheter, pour voir les prix du marché et obtenir une indication du prix de ton bien.

Calculer la rentabilité et le cashflow

Lorsque je suis à la recherche d’un bien immobilier, plutôt que de me déplacer et perdre mon temps, je demande d’abord les informations qui m’intéressent, comme :

Quel est le montant des charges ?

Quel est le montant de la taxe foncière ?

Y-a-t-il des travaux à prévoir ? Un entrepreneur en a-t-il estimé le montant ?

À combien puis-je louer le bien ? À combien l’était-il avant ?

Pensez-vous qu’il y a une marge de négociation sur le bien ?

Au départ, pe pose uniquement des questions sur les éléments financiers, pour voir si le bien peut être rentable. Après tout, si on investit, c’est pour acheter un bien rentable ! Une fois que j’ai ces éléments en ma possession, je dis à l’agent immobilier que je le rappelle dans 5 minutes et j’en profite pour calculer la rentabilité et le cashflow. Pour aller plus vite, j’utilise l’outil rendementlocatif qui me calcule tout ça en quelques minutes. Si je vois que les calculs sont bons, que mes objectifs sont atteints, alors je prends rendez-vous. Sinon, je calcule le prix maximum auquel je dois acheter pour être dans les clous de mon objectif de rentabilité et de cashflow, puis je rappelle l’agent immobilier pour lui dire que d’après mes calculs, je ne peux pas dépasser tel prix. Toi aussi, pour acheter le bien à ton prix, si tu ne sens pas le banquier fermé, fixe un rendez-vous. Par contre, s’il est catégorique sur le fait que ce n’est pas possible, ne perds pas de temps et refais la même chose avec un autre bien. Le but est de gagner du temps et de ne pas passer des journées entières à visiter des biens qui ne sont pas rentables !

Choisir une stratégie immobilière adaptée à ses objectifs

En fonction du montant que tu peux investir et de tes objectifs, tu vas opter pour l’une ou l’autre des stratégies. Je vais te présenter les différentes stratégies que tu peux mettre en place en t’expliquant les avantages et inconvénients de chacune.

• Location nue : stratégie passive. Les locataires restent plus longtemps mais l’imposition n’est pas idéale, sauf si tu te mets en SCI.

 

• Location meublée : le locataire reste un peu moins longtemps, mais l’imposition est plus avantageuse que celle de la location nue.

 

• Colocation : possibilité de générer un gros cashflow. Généralement, avec la colocation, tu gagnes 3 fois ce que tu gagnerais avec la location nue. Par contre, le turn over est plus important et cela demande d’investir dans des grandes surfaces (donc plus cher à l’achat). En fonction du montant que tu peux emprunter, cette stratégie peut être adaptée ou non.

 

• Immeuble de rapport : tu peux y mixer plusieurs stratégies mais ça demande tout de même de se mettre en SCI. Dans les grandes villes, les immeubles de rapport sont hors de prix. Généralement, tu peux en trouver à des prix plus attractifs dans des villages ou des villes un peu moins dynamiques. L’IDR permet de générer un gros cashflow, mais tu dois maîtriser pas mal de choses en immobilier. Je ne le conseille donc pas en 1er investissement. Il faut aussi veiller à bien valider la demande locative.

 

• Studio ou T2/T3 dans une grande ville : ce type de bien se loue très bien dans les grandes villes. Cependant, le prix à l’achat n’y est pas donné, le cashflow ne sera donc pas au rendez-vous. Par contre, en stratégie patrimoniale, c’est excellent car le bien va prendre de la valeur au fil des années et tu vas potentiellement faire une plus-value.

 

• Division de lot : il s’agit d’acheter une grande surface (c’est moins cher au m2 !) que tu divises en plus petites surfaces (Studio, T1) pour louer plus cher et gagner plus d’argent. Tu peux le faire avec un grand appartement ou même une maison. De cette manière, tu as la possibilité de dégager un bon cashflow. Par contre, ça demande des compétences en immobilier plus importantes que pour les autres stratégies. Je ne te le conseille donc pas en 1er achat, sauf si tu t’es formé auprès de quelqu’un qui l’a déjà fait.

 

• Location courte durée : c’est l’une des stratégies où tu dégages le plus de cashflow, mais ce n’est pas passif. En contrepartie, ça demande en effet beaucoup de travail : il faut nettoyer l’appartement, laver et changer les draps régulièrement… Il y a aussi des consommables à acheter (shampoing, papier toilettes, etc.) et les charges sont un peu plus élevées car c’est toi qui paye directement l’Internet, l’électricité… Il y a moyen de déléguer tout ça, mais bon ! Il faut aussi gérer les annonces en ligne, répondre aux clients… Bref, c’est la stratégie qui demande le plus de travail mais qui offre le meilleur cashflow. Attention, selon les villes, la législation peut être contraignante lorsqu’on veut faire de la LCD. Pense donc bien à vérifier en mairie les conditions pour pouvoir faire de la location courte durée. Pour ma part, en location courte durée, ce mois-ci, j’ai loué un appartement 14 nuits, ce qui m’a fait gagner 466,10€ alors qu’en location classique meublée, j’aurais gagné 310€. En louant le mois complet, je gagne donc 3 fois ce que je pourrais gagner avec la location classique !

Bien choisir l’emplacement du bien

C’est indispensable, tu dois bien choisir l’emplacement de ton bien ! Dans le mot immobilier, il y a immobile : ton bien ne peut pas être déplacé ! En achetant ton bien, tu achètes aussi une partie du reste (la copropriété, l’emplacement, le quartier, etc.). Assure-toi donc que ton bien aura un intérêt à la location. Pose-toi la question de savoir si toi-même tu te verrais bien vivre dans le bien. Si la réponse est non, alors n’achète pas l’appartement que tu convoites. Ton bien doit également être bien desservi par les transports et il doit y avoir des commerces à proximité. L’autoroute doit aussi être proche, sans être trop proche. C’est pour ça qu’il est important de connaître son marché ! Comme je le disais, tu dois investir dans un endroit où tu vivrais sans problème.

Valider la demande locative

Avant même de commencer à chercher des biens sur les sites d’annonces, tu vas devoir valider la demande locative. Ça va te permettre par la suite de calculer ton cashflow sur des chiffres concrets et te donner une idée des profils des locataires qui souhaitent vivre dans la ville où tu projettes d’investir. Pour valider la demande locative, tu peux tout simplement mettre sur leboncoin une fausse annonce. Je m’explique : tu vas mettre en ligne le bien que tu souhaites louer avec des photos prises sur Pinterest, de quoi créer une belle annonce. Tu vas ainsi voir le nombre d’appels que tu vas recevoir et n’hésite pas à parler avec les candidats pour connaître leur profil ! Tu as aussi l’outil rendementlocatif qui fait des études de marché par ville.

Surtout pas de Pinel !

Lorsqu’on commence à payer des impôts, on peut être tenté de faire du Pinel. Sur le papier, il y a plein d’avantages – on va réduire ses impôts, acheter un logement neuf – mais en réalité, il y a énormément d’inconvénients : tu achètes un bien neuf donc plus cher que le prix du marché, tu dois aussi t’engager à louer ton bien moins cher que le prix du marché sur plusieurs années et, surtout, même si tu as une réduction d’impôts, derrière tu as ce qu’on appelle un “effort d’épargne” ! Cet effort d’épargne, en réalité, ce n’est pas de l’épargne comme ils veulent nous le faire croire, mais mettre de l’argent de ta poche pour combler le delta négatif entre les entrées et les sorties ! Alors d’un côté tu vas réduire tes impôts de 200€ et de l’autre, tu vas devoir payer 400€ pour combler le delta… Je sais pas pour toi, mais selon moi, ce n’est pas intéressant !

Se prémunir contre les impayés

Bon, tu viens de choisir ton locataire et celui-ci va bientôt entrer dans ton appartement ! Voici quelques conseils pour ne pas avoir de problèmes d’impayés.

Vérifie bien toutes les pièces qu’il te fournit et n’hésite pas (avec l’accord du locataire) à appeler la société du futur locataire. N’hésite pas non plus à appeler l’ancien propriétaire et demander tout ce qui peut attester du sérieux du locataire ! S’il ne gagne pas au moins 3 fois le loyer, exige un garant qui, lui, gagne au grand minimum 3 fois le loyer. Pour les étudiants et jeunes actifs par exemple, c’est indispensable. Fais parler ton instinct pour choisir ton locataire : parfois ce n’est pas celui qui gagne le plus qui t’assure des loyers réguliers. Je préfère pour ma part choisir des personnes timides, réservées, plutôt que de choisir quelqu’un qui a hyper confiance en lui. Tu as plein d’autres moyens de te prémunir contre les loyers impayés.

Garant physique

Si le locataire n’est pas en CDI et ne gagne pas 3 fois le loyer, je te recommande qu’il ait un garant. Le garant doit avoir au minimum 3 fois le loyer, même si plus serait encore mieux car il ne faut pas oublier que lui aussi, très certainement, paye un loyer ou le remboursement de son prêt immobilier. Pour ce rôle de garant, privilégie un membre de la famille, le mieux étant bien sûr le père ou la mère (quelqu’un qui ne lâchera pas son enfant !). Très souvent, dans le cadre d’étudiants, c’est directement l’un des parents qui paye chaque mois le loyer.

Garantie visale

C’est une garantie accordée par Action logement qui est destinée aux jeunes (-30 ans) qui souhaitent louer un logement. L’organisme se porte caution auprès du jeune et paye le loyer du locataire en cas d’impayé. Tes loyers sont donc couverts pendant 36 mois. C’est gratuit pour toi et pour le jeune, donc tu as tout intérêt à en profiter !

Assurance loyer impayé (GLI)

L’assurance loyer impayé est proposé d’office lorsque tu mets en gestion ton bien auprès d’une agence. Généralement, il faut compter un coût entre 2 et 3% du loyer. Désormais, tu n’as plus l’obligation de passer par une agence pour en bénéficier, une entreprise comme Wizi par exemple propose ce type d’assurance.

Avoir de l’argent de côté

Même si tu as des garanties (l’assurance loyer impayé ou un garant), il faut tout de même avoir de l’argent de côté. Pourquoi ? Car pour déloger quelqu’un de chez soi, il y a une procédure à suivre : mise en demeure via un huissier, envoi de lettre recommandée… Il faut pouvoir avancer les frais ! En outre, il faut savoir que parfois, les assurances loyer impayé ne payent qu’au bout de 3 mois… Pendant cette période, tu dois donc avoir de l’argent de côté pour payer l’ensemble de tes charges.

Comme tu peux le voir, investir dans l’immobilier peut être facile mais il y a des choses à maîtriser pour ne pas risquer de se mettre financièrement en péril !

Voilà, maintenant, c’est à toi de jouer ! Dis-moi dans les commentaires si tu as déjà investi ? Quelles erreurs as-tu commises ? Quels conseils donnerais-tu à quelqu’un qui débute ? Réagis dans les commentaires !