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Comment calculer la rentabilité d’un investissement immobilier locatif

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La principale question que l’on doit se poser, lorsque l’on décide d’investir dans l’immobilier, c’est bien sûr le sujet de la rentabilité. La rentabilité est un indicateur qui va mesurer la performance d’un investissement immobilier locatif.  Il existe calculs de rentabilité plus ou moins précis qui vont t’aider à analyser la performance d’un bien. Dans ton calcul il va falloir prendre en compte différents éléments qui rentrent dans le calculs comme: les loyers, les charges, la fiscalité etc. Dans cet article, nous allons voir comment calculer la rentabilité d’un investissement immobilier locatif.

Le calcul de rentabilité à quoi ça sert?

On parle d’investissement immobilier locatif lorsque l’on souhaite acheter un bien immobilier afin de le proposer à la location pour obtenir un rendement. Le calcul du rendement est un indicateur très important qui offre la possibilité de mesurer l’investissement par rapport au montant investi au départ. Certains l’appellent la rentabilité locative. Le calcul de rentabilité est un acte obligatoire avant toute décision d’acheter pour louer. En effet, il va servir à savoir si l’on est dans le bon chemin ou au contraire s’il faut plutôt abandonner le projet dû à une rentabilité trop faible par rapport à l’investissement. Il est possible de faire un calcul rapide, pour avoir un aperçu, toutefois, s’agissant d’une étape très importante dans le projet d’achat, il convient de se pencher longuement sur la question, afin d’obtenir une réponse précise. Car effectivement, il existe différents facteurs qui permettent d’obtenir un résultat exact.

Il faut savoir qu’il existe différents genre d’investisseurs. Il y a ceux qui investissent pour se construire un patrimoine qu’ils légueront à ses ascendants et d’autres qui le font afin de se constituer une rente locative qui va permettre d’avoir des revenus supplémentaires, notamment lors du départ à la retraite. Toutefois, ils ont tous la même détermination, soit celle d’avoir un bon retour d’investissement.

Une rentabilité qui diffère : rentabilité nette, nette de frais et charges et brute

Il existe 3 façons de calculer la rentabilité d’un investissement immobilier locatif, que voici :

Le calcul pour la rentabilité brute

On parle le plus souvent de rentabilité brute. Ce calcul est assez rapide et simple à effectuer. Pour ce faire, on va diviser le montant perçu annuellement avec les loyers sans les charges, par le prix auquel le bien a été acheté. Ensuite, on multiplie le résultat par 100 afin d’obtenir un résultat en pourcentage. Cependant, ce calcul apporte un résultat qui est souvent loin de la réalité. En effet, tous les critères n’ont pas été pris en compte, pour obtenir un résultat exact, il convient de vérifier la rentabilité nette, qui reste plus précise.

Le calcul: [ (Loyer Mensuel x 12) / Prix d’achat du bien ] x 100

Tu touches des loyers de 650€

Le prix d’achat de ton bien est de 120 000€: soit 80 000€ l’appartement, 6 400€ de frais de notaire et 33 600€ de frais de travaux. Je vois trop d’investisseurs ne pas englober ces coûts dans le calcul de la rentabilité, c’est indispensable de les rajouter.

[(7800€ / 120 000€] X 100= 6,5%

Soit 6,5% de rentabilité.

Le calcul de rentabilité nette de charges

Le calcul de rentabilité nette de frais et charges, apporte un résultat proche du résultat réel. Il est effectué de la façon suivante. On prend le montant des loyers perçus annuellement et on soustrait l’ensemble des charges d’exploitation ainsi que les assurances, les éventuels travaux, les frais d’entretien et la taxe foncière. Après quoi, on obtient un nouveau chiffre pour le montant annuel des loyers perçus. Ensuite, on reprend le même calcul que pour la rentabilité brute, soit : le loyer annuel divisé par le montant de l’investissement initial. On obtient alors une rentabilité, qui elle est plus proche de la réalité.

Voici ce qui est à prendre en compte pour ce mode de calcul :

  • Les charges des locataires non récupérables. (honoraires de syndic, par exemple)
  • La taxe foncière qui s’avère être à hauteur d’environ 8 % des loyers annuels, soit le montant d’un loyer mensuel.
  • Assurances PNO
  • Frais de syndic
  • Frais de gestion par une agence ( si c’est le cas)
  • Les frais de gérance, telles les assurances pour impayées. Ces frais s’élèvent, en général vers les 10 % du montant des loyers annuels.
  • Les travaux d’entretien et remise en état.
  • Les vacances locatives.

Le calcul: [(loyer mensuel x 12 – charges) / prix d’achat] X 100

Exemple: Tu touches des loyers de 650€

Le prix d’achat de ton bien est de 120 000€

Tes charges sont de 166€/mois (soit une taxe foncière de 120€/mois , charges de 40€/mois, assureances pno de 6€)

[(7800€ – 2000€) / 120 000€] X 100= 5%

Soit 5% de rentabilité.

 

Rentabilité nette après impôts

Ce mode de calcul apporte le taux réel de rentabilité sur l’investissement locatif, il va falloir en plus des charges rajouter les impôts. Ce mode de calcul est celui qui permet d’obtenir un pourcentage juste, toutefois, il est aussi le plus complexe, au niveau du calcul. Il faut donc rajouter ta tranche marginal d’imposition (TMI), pour information petit rappel du calcul:

TRANCHE DU REVENU 2017
(Quotient familial)
TAUX D’IMPOSITION 2018
(Barème 2018 : TMI)
Jusqu’à 9 710 euros 0 %
de 9 710 à 26 818 euros 14 %
de 26 818 à 71 898 euros 30 %
de 71 898 à 152 260 euros 41 %
Supérieur à 152 260 euros 45 %

En effet, il doit prendre en considération la fiscalité du propriétaire bailleur. À savoir que différents facteurs peuvent venir perturber cette dernière. Le passage à la retraite et les éventuelles périodes de chômage, par exemple, sont des faits qui engendrent des changements dans la fiscalité.

Le calcul:[(loyer annuel – charges – impôts) / prix d’achat] X 100

Exemple: [(8000 – 2000 – 30%) / 120 000€] X 100= 3,5%

À chaque région une rentabilité différente

On l’a vu différents facteurs entrent en compte pour estimer la valeur de la rentabilité d’un bien immobilier proposé à la location. Il faut savoir qu’en France, la valeur d’un bien immobilier diffère aussi d’une ville à l’autre. Ceci fait que les loyers sont eux aussi très différents que vous soyez ici ou là-bas. Cela s’avère donc logique que le taux de rendement diffère lui aussi d’une région à l’autre. Ainsi, la région pour réaliser cet investissement et obtenir une bonne rentabilité peut aussi rentrer en compte lors de la prise de décision pour un tel investissement.

En exemple, la rentabilité brute d’un investissement immobilier à Paris est de l’ordre des 4 % tandis qu’à Grenoble elle tourne autour des 6 % de même qu’à Dijon et la rentabilité grimpe autour des 10 % à Roubaix. C’est une estimation moyenne, tu peux faire plus de rentabilité peu importe la ville ou tu te trouves.

Une faible rentabilité ; est ce un frein à l’investissement ?

Surtout, pas, à l’heure actuelle, l’investissement immobilier reste un placement solide. Si le rendement est faible, il est à considérer que cet investissement peut apporter d’autres avantages. On pense alors que cet immobilier peut servir de logement lors de sa retraite, il peut aussi servir à loger un proche qui serait dans l’impossibilité d’accéder à une location, et même servir de résidence secondaire. Mais, ce qui reste plus important est le fait que cet investissement est un bon moyen de se construire un patrimoine. D’autre part, il ne faut pas oublier, qu’en immobilier un deuxième rendement vient s’ajouter au rendement initial. Celui-ci est apporté par l’inflation qui permet d’augmenter la valeur du bien acquis.

D’autant plus qu’il est aussi possible de réaliser une plus-value lors de la revente du bien.

Pour calculer la rentabilité d’un investissement immobilier locatif, il est possible de s’aider avec une simulation. Divers sites traitant du sujet, mettent à disposition un outil de simulation qui prend en charge divers critères, j’utilise pour ma part rendementlocatif. Ceci peut être d’une grande aide, notamment pour avoir un premier aperçu du pourcentage de la rentabilité. En plus de ça cet outil, va te permettre rapidement de calculer si un bien intéressant, tu vas aussi par la suite faire de la gestion locative, envoyer des baux avec signature électronique, envoyer des quittances de loyer, c’est un outil complet pour les investisseurs immobiliers.

 

 

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