Calculer son taux d’endettement

Calculer ton taux d’endettement revient à connaitre si tu as la capacité financière de faire face aux échéances d’un prêt contracté auprès de la banque. En toute logique, ce calcul se basera alors sur tes revenus et tes charges au quotidien en tant qu’emprunteur. On t’en dit un peu plus dans les lignes qui suivent :

Le taux d’endettement c’est quoi ?

Le taux d’endettement traduit en pourcentage la part de tes charges qui va entamer ton budget ce qui fait que pour l’obtenir, tu dois diviser ces charges par tes revenus et multiplier le résultat obtenu par 100. Le taux d’endettement déterminera ainsi ta capacité d’emprunt. La banque effectuera lui-même ce calcul au moment de t’accorder ton prêt. Dans la pratique, la banque s’arrêtera sur un taux qui ne pourra en aucun cas dépasser les 33% sauf si tu peux te targuer d’appartenir à la catégorie des emprunteurs à hauts revenus.

Il faut savoir qu’en dépassant les 33%, la banque te considèrera tout simplement comme insolvable étant donné que tes charges récurrentes aspirent une grande partie de ton budget et te rendent difficile voire impossible de supporter la charge supplémentaire constituée par un prêt. Le taux d’endettement, s’il est en principe basé sur les charges récurrentes et les revenus constants peut être au final différent d’une banque à l’autre. La raison en est tout simplement que les banques ne retiendront pas toutes les mêmes charges et revenus dans le calcul du taux d’endettement.

Chaque banque aura donc ses propres règles en matière de détermination du taux d’endettement d’où l’intérêt de faire une comparaison entre les établissements bancaires avant de décider avec laquelle signer.

Pourquoi calculer le taux d’endettement ?

En calculant ton taux d’endettement toi-même, tu peux déjà connaitre si ton projet de prêt immobilier est réalisable et si tu peux envisager de te faire financer par une banque. Ensuite, connaitre ta capacité d’emprunt en amont de ta discussion avec ton gestionnaire de compte te permet aussi de diminuer toute inquiétude par rapport à ta démarche de recherche de bien et ensuite de prêt immobilier. Tu peux déjà avoir une idée de l’issue de tes négociations avec les banques. Ainsi, le calcul du taux d’endettement fait partie de ces démarches à faire en amont d’une recherche d’un bien immobilier et ce, afin de connaitre ta capacité budgétaire afin d’orienter tes recherches de bien.

Ce calcul peut être facilité par l’existence des simulateurs en ligne, pour ma part j’utilise Rendement locatif, mais il se fait aussi entre les mains d’un courtier en prêt immobilier dont l’expertise permet de monter un dossier mieux ficelé, propre à augmenter tes chances d’acceptation de la part de la banque. Il faut aussi savoir que le capital que la banque t’accordera sera en grande partie tributaire de ce taux d’endettement. Toutefois, elle tiendra aussi compte de ce qu’on appelle le reste à vivre, raison pour laquelle elle accepte parfois de dépasser la limite des 33% pour les revenus importants qui laissent un reliquat tout aussi conséquent pour les dépenses inéluctables de la vie au quotidien.

Il ne faut pas non plus oublier que le taux d’endettement reste un indicateur important pour la banque dans le cadre d’un rachat de crédits. Dans cette hypothèse, le calcul est même double, car la banque tient compte aussi bien du taux d’endettement avant le rachat que de la capacité d’emprunt une fois le rachat effectué. La règle sera alors que le taux d’endettement avant le regroupement de crédits peut dépasser les 33%, mais qu’il doit respecter cette limite après l’opération de rachat. Si tel n’était pas le cas, la banque devra te proposer d’autres alternatives en jouant par exemple sur la durée de ton prêt afin que les mensualités puissent baisser.C’est également pour dire que le taux d’endettement sert aussi à ajuster le prêt auquel tu pourras prétendre soit en diminuant ou en augmentant les mensualités qui lui sont associées soit en allongeant ou en raccourcissant sa durée.

Enfin, le calcul du taux d’endettement se vaut aussi par le fait que s’il est encore loin des 33% des revenus de l’emprunteur, la possibilité lui sera donnée de contracter éventuellement un nouveau prêt et ce, suivant des mensualités correspondants à la capacité d’emprunt restante, sans entamer le reste à vivre.

Quel lien entre le taux d’endettement et le surendettement ?

Le respect du taux d’endettement te permettra dans le cadre d’un prêt immobilier de ne pas entrer dans ce que l’on appelle une situation de surendettement étant entendu qu’il existe une différence fondamentale entre endettement et surendettement. En effet, en étant endetté, tu peux être débiteur de plusieurs mensualités de prêts, mais tes échéances se passent sans incident.

Le surendettement se traduit par contre par des charges si importantes que tu te vois dans l’impossibilité absolue de faire face à tes dettes ce qui entraine inéluctablement des incidents de paiement au moment des échéances de prêt. C’est également pour dire que lorsqu’un ménage dépasse les 33% de taux d’endettement, il peut se voir refuser un prêt, mais peut par exemple opter pour le rachat de crédits pour faire baisser ce taux. Le fait est qu’il se trouve encore dans une situation d’endettement et que la baisse de ses mensualités à travers le rachat de crédits fera automatiquement baisser son taux d’endettement et le rendra éligible à un crédit.

Par contre, le surendettement fait que même le rachat de crédits ne fait même plus partie des options possibles pour se voir accorder un prêt. Une personne qui se présente avec un taux d’endettement supérieur à 75% fait inéluctablement partie des profils surendettés. Le surendettement peut encore être soit passif, lorsqu’il est la conséquence d’évènements comme le chômage, le divorce, la maladie… soit actif lorsqu’il se traduit par un nombre trop important de prêts qui ont mené à l’insolvabilité de l’emprunteur. Dans la pratique, le surendettement revête le plus souvent un caractère passif.

Enfin, il convient tout simplement de dire que le calcul du taux d’endettement revête un intérêt supplémentaire, celui de prévenir le surendettement de l’emprunteur.

Quelles charges et quels revenus prendre en compte ?

Le calcul du taux d’endettement se base tout d’abord sur les revenus de ton foyer, c’est-à-dire de toi et de ton conjoint le cas échéant. Il peut s’agir de salaire, de loyers, de pension alimentaire, d’allocations diverses, de bénéfices reçus d’une activité non salariée… du moment qu’ils soient constants et pérennes dans le temps. Les charges quant à elles peuvent être constituées par le paiement des échéances d’un crédit déjà en cours, le versement d’une pension alimentaire… pourvu qu’elles soient aussi récurrentes tous les mois.

La régularité constitue ici le critère retenu par la banque pour inclure les revenus et les charges dans le calcul de ton taux d’endettement. C’est la raison pour laquelle si tes revenus sont variables, car tu es payé sur la base de commissions ou encore de primes uniquement, la banque ne tiendra compte que de ce qui est fixe dans ta rémunération. Dans cette hypothèse, la stabilité de l’emploi et l’ancienneté de l’emprunteur dans l’exercice de ce travail auront toute leur importance dans la détermination de la solvabilité de l’emprunteur.

Dans la pratique, sont toujours retenus dans le calcul du taux d’endettement les salaires nets, les revenus professionnels obtenus à titre de bénéfice, les pensions alimentaires basées sur une décision du juge, les pensions de retraite, de handicap…Par contre, peuvent ne pas être retenues par certaines banques les commissions des commerçants, les allocations familiales, les allocations logement, les revenus fonciers.

Y a-t-il des exceptions à l’utilisation du taux d’endettement ?

Comme je le disais plus haut, si tu fais du locatif, les revenus estimés du futur bien vont entrer en compte dans le taux d’endettement ce qui va te permettre d’investir plus facilement. Egalement le reste à vivre est une variante importante. Si tu as un bon reste à vivre même si tu as dépassé les 33% la banque pourra décider de te financer ou non. Egalement si tu as montré à la banque que tu savais investir celle-ci va potentiellement pouvoir continuer à te financer.

Le taux d’endettement est-il inéluctable ?

Il faut savoir que la règle des 33% de taux d’endettement constitue plus une pratique au niveau des banques qu’une règle rigide édictée par les lois. De ce fait, si le taux d’endettement fait nécessairement partie des critères bancaires dans la détermination du profil d’un emprunteur, il peut être exploité et révisé suivant la personne. Ainsi, la banque part tout d’abord du principe selon lequel le risque de défaut de paiement est important au-delà de 33% de taux d’endettement. Ensuite, elle regarde ta situation personnelle de plus près en tenant compte d’autres critères aussi importants que le taux d’endettement, notamment le reste à vivre ou encore le quotient familial. En fonction de l’estimation qui ressortira de cette analyse, la banque va revoir le taux d’endettement à la hausse ou à la baisse.

A titre d’illustration, un ménage avec des revenus conséquents aura un reste à vivre encore acceptable même au-delà de 33% de taux d’endettement alors qu’un emprunteur avec des revenus très petits peut ne pas avoir suffisamment de reliquat à vivre même en respectant les 33%. Dans les deux cas, la banque va accorder un prêt qui ne respectera pas les 33% de taux d’endettement dans le sens où celui-ci sera dépassé pour le ménage riche et diminué pour l’emprunteur à revenus modestes.

Pour conclure, le taux d’endettement est un critère crucial retenu par les banques dans l’attribution d’un prêt qu’il s’agisse d’un prêt immobilier ou d’un prêt à la consommation. Il s’applique en tenant compte de critères qui lui sont complémentaires dont l’essentiel est constitué par le reste à vivre. Son utilité est multiple, car il permet entre autres de moduler en jouant sur le montant des mensualités et la durée du prêt tout en menant vers d’autres considérations techniques quant à la faisabilité du prêt telles que la capacité d’emprunt ou encore la capacité de remboursement.

Enfin, il s’agit aussi d’un élément important dans la prévention du surendettement et la réalisation éventuelle d’un rachat de crédits.