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Comment investir dans l’immobilier ?

comment investir dans l'immobilier

Il n’a jamais été aussi intéressant d’investir dans l’immobilier ! Avec les taux d’intérêt bas et les prix de l’immobilier, il est possible de faire de belles affaires et d’obtenir de meilleures rentabilités que celles proposées par les banques avec leur plan épargne, comme le livret A rémunéré à… 0,75% seulement ! On va voir qu’avec l’immobilier, on peut avoir des rentabilités beaucoup plus fortes, pouvant aller jusqu’à 10-20% selon le type de stratégie mis en place.

Tu vois ces chiffres et tu dois te dire que je suis fou ! Non, je vais te prouver dans cet article que c’est tout à fait possible d’avoir des rentabilités aussi fortes ! On va voir comment investir dans l’immobilier : choix du bien, stratégie, négociation, financement, travaux et multiplication des investissements.

Les idées reçues en immobilier

Déjà, on va faire en sorte de casser toutes tes idées reçues… « L’immobilier, c’est fait pour les riches ! », c’est faux ! Je suis loin d’être riche et personne dans ma famille n’a été propriétaire avant moi, et pourtant, maintenant, je suis propriétaire de 5 appartements ! Comment j’ai fait ? J’ai fait financer par la banque et je gagne tous les mois de l’argent (du cash-flow) sur chaque bien, ce qui me permet de continuer à me faire accompagner par la banque encore et encore ! J’ai fait mon premier achat en gagnant 1700€, donc c’est possible ! L’une des principales idées reçues, c’est qu’il faut forcément avoir un apport pour investir. Sur mes 5 biens, je n’ai mis qu’un tout petit peu d’apport, « 2000€ », concentré uniquement sur le premier, par méconnaissance… Oui, il est possible d’avoir un financement immobilier sans apport. Je ne dis pas que c’est facile, mais c’est possible ! J’en suis la preuve…. Et non, les locataires ne sont pas tous des mauvais payeurs qui saccagent les appartements ! J’ai actuellement plus de 10 locataires (colocation) et je n’ai aucun mauvais payeur. Rappelle-toi une chose : seuls 3% des locataires ne payent pas leurs loyers, cela fait peu. Toi-même, tu dois être locataire ou tu l’as été, et tu payais ton loyer ! Tu n’as pas saccagé non plus ton appartement !

Forme-toi

Bien entendu, tu ne dois pas faire n’importe quoi tout de même. Tu dois te former ! La formation va te faire gagner du temps, mais surtout de l’argent, en évitant de te faire faire des erreurs qui, vu les montants dans le cadre de l’immobilier, peuvent vite être dommageables. Pour te former, il y a des livres. Pour ma part, j’ai lu ceux-ci avant de me lancer : 

Les formations en ligne te seront aussi d’une aide précieuse. J’ai moi-même suivi une formation en ligne sur la colocation qui m’a aidé à avoir un bien rentable. En attendant, avec cet article, tu auras de bonnes bases pour te lancer dans l’immobilier. On va voir comment trouver la bonne affaire.

Va voir ta banque pour voir combien tu peux emprunter !

Avant de chercher à investir, il est important de connaître le montant dont tu peux disposer. Pour cela, tu peux prendre rendez-vous avec ton banquier. Il va calculer directement le montant maximum que tu peux investir pour ton investissement locatif.

Définis tes objectifs !

Maintenant que tu sais combien tu peux investir, il va falloir déterminer tes objectifs. Souhaites-tu investir pour léguer un patrimoine à tes enfants ? Remplacer ton salaire ? Placer ton argent ? Ou tu cherches le meilleur rapport entre la rentabilité et la tranquillité ? En fonction de ça, tes objectifs vont varier… De plus, avec le rendez-vous que tu as eu à la banque, tu sais quel montant tu peux investir. Tu sais aussi dans quel secteur investir. Du coup, par rapport à tes objectifs, tu vas pouvoir choisir une stratégie d’investissement spécifique.

Les stratégies d’investissement locatif

 

Location nue

La location nue est la stratégie la plus simple à mettre en oeuvre. Cependant, la rentabilité n’est souvent pas très élevée, entre 4 et 8%. En outre, la fiscalité n’est pas la plus intéressante mais ça ne demande pas beaucoup d’efforts de gestion.

Voir l’article sur la fiscalité de la location nue

Parking/box

La rentabilité est un peu plus forte que la location nue d’un appartement, et on est encore plus tranquille avec des box : pas de réparation à faire, etc. La fiscalité est la même que la location nue, donc pas très intéressante. Les rentabilités tournent autour de 5 à 10%.

Location meublée

La location meublée permet de mettre des loyers 20 à 30% plus chers que la location nue, donc niveau rentabilité, c’est intéressant ! Cependant, ça demande plus de travail car il faut meubler l’appartement et le rénover pour qu’il soit au goût du jour. Les rentabilités vont de 7 à 10%. Enfin, la fiscalité du meublé est avantageuse. Avec cette stratégie, on peut avoir un cash-flow intéressant.

Colocation

La rentabilité est encore plus importante que la location meublée classique, entre 9 et 14%. La fiscalité est la même que le meublé. En contrepartie, cette stratégie demande d’acheter un appartement grand et donc les montant ne sont pas les mêmes, il faut bien le prendre en compte. Les coûts des meubles sont aussi plus importants que pour le meublé classique. Enfin, le turn over est également plus prononcé.

Immeuble de rapport

L’immeuble de rapport, c’est intéressant car ça permet d’acheter plusieurs biens d’un coup. Quand je parle d’immeuble, je ne parle pas d’immeuble haussmannien, mais plutôt de petit immeuble de province. Tu as de belles rentabilités, entre 8 et 15%, mais ça demande un niveau de compétences plus important car il faut vérifier si tout un bâtiment est propre (toiture, chaudière…). Surtout, si tu habites dans une grande ville, il y a fort à parier que tu doives te déplacer dans de plus petites villes, et ton investissement risque donc d’être loin de chez toi et la demande locative moins importante. Pense à bien vérifier la demande locative avant d’investir ! Au niveau fiscalité, je te conseille d’être accompagné par un comptable ou un avocat spécialisé.

Division de lot

Le principe est simple : acheter en gros pour louer des petites surfaces. On achète donc un bien assez grand qu’on divise en plusieurs studios, ou F2. Ca permet de louer plus cher car, par exemple, pour un appartement de 100m² divisé en 3 studios loués 450€, ça fait 1350€. Si ce même bien était loué à une famille, il le serait pour un loyer maximum de 900€ par exemple. En louant les studios en location courte durée, tu peux décupler encore ton revenu, mais ça va te demander pas mal de travail de gestion. Cette technique est rentable mais ça demande de maîtriser pas mal d’aspects techniques au niveau de travaux et de la copropriété. Vis-à-vis de la ville aussi, il y a pas mal de contraintes à respecter, comme la création d’une place de parking par logement. Cette stratégie n’est pas à conseiller pour les novices. Les rentabilités peuvent aller jusqu’à 15%.

Location courte durée

location courte durée avec Airbnb

La location courte durée, c’est le fait de louer un appartement à la nuit comme le font les hôtels. C’est très très rentable, mais ça demande de la gestion car tu vas devoir gérer les rotations (check-in/check-out), le ménage, le repassage, le lavage des draps, etc. ! Tu peux inscrire ton bien sur le site Airbnb. De plus, selon les villes, la réglementation n’est pas favorable à la location courte durée. Si tu optes pour cette technique, il faut vérifier en amont quelles sont les conditions pour pouvoir en faire. Certaines copropriétés voient également ça d’un mauvais oeil… Analyse bien le règlement de copropriété pour t’assurer qu’il n’y a pas d’interdiction particulière. Là encore, c’est considéré comme de la location meublée, la fiscalité est donc intéressante. La rentabilité est très forte, entre 10 et 20%, mais ça demande en contrepartie beaucoup de travail.

Pour rappel, voici le calcul de rentabilité :

Calcul de rentabilité brute (le calcul le plus répandu mais pas le plus précis) :

(Loyer annuel / prix d’achat) X 100

Calcul de rentabilité nette :

[(loyer annuel – charges) / prix d’achat] X 100

Ce calcul va te permettre de voir rapidement si un bien immobilier est intéressant ou pas. En dessous de 8%, il est difficile d’être rentable ! C’est une première approche mais, on va le voir à la fin de l’article, ça ne remplace pas le calcul du cash flow.

Trouver la bonne affaire !

Pour trouver la bonne affaire, tu dois connaître ton marché. C’est pour cela que je préconise d’investir dans un premier temps proche de chez toi. Quand tu seras plus expérimenté, tu pourras investir plus loin. Mais, au départ, fais-le vraiment proche de chez toi : tu y connais les secteurs les plus intéressants et les prix pratiqués, donc tu n’achèteras pas plus cher que le prix du marché.

Voici les éléments qui montrent une bonne affaire :

Prix au m² en dessous des prix pratiqués

Un prix au m² moins cher que les prix du secteur. Pour connaître le prix au m², j’utilise meilleursagents et rendement locatif. Ces outils te donnent une estimation secteur par secteur du prix au m². Tu dois acheter en dessous du marché, minimum 10%.

Un bien en vente depuis longtemps

En moyenne, un bien se vend en 3 mois. Si tu tombes sur un bien qui est est vente depuis plus de 6 mois, c’est qu’il y a un problème (trop cher, gros travaux, mauvaise localisation…). A toi de voir si tu peux solutionner ce problème-là.

Un vendeur pressé

Rappelle-toi une chose : le prix, c’est avant tout le vendeur qui le fixe, et pas toujours avec les conseils d’un agent immobilier. Ce vendeur ne va pas toujours fixer un prix de manière rationnelle, il ne va pas forcément se caler sur les prix du marché. À toi donc de déceler comment a été déterminé son prix de vente : par rapport au prêt bancaire qu’il lui reste à payer, par rapport au prix qu’il a payé il y a des années, etc. Comment peux-tu faire pour savoir cela ? Lorsque tu vas appeler l’agent immobilier ou le propriétaire, tu vas lui poser ces questions-là en plus de celles qui sont classiques (à combien sont les charges, la taxe foncière…) :

Question 1: Depuis combien de temps le bien est-il mis en vente ?

Ta marge de négociation sera plus importante. Le vendeur n’arrivant pas à vendre, il sera plus à même de faire baisser le prix.

Question 2: Pourquoi le propriétaire vend-il ?

Là, tu vas pouvoir connaître la situation du vendeur : divorce, déménagement, succession… Tu vas pouvoir te rendre compte si le vendeur est pressé ou non.

Question 3: Depuis combien de temps possède-t-il le bien ?

Une propriétaire qui possède un bien depuis 5 ans n’a pas eu le temps d’amortir son prêt bancaire, il aura donc moins de marge de négociation et ne pourra pas trop baisser son prix. A l’inverse, s’il a le bien depuis plus de 10 ans, tu sais qu’il a déjà remboursé la moitié de son investissement, sa marge est donc plus grande.  

Bien avec des travaux

Les bien avec travaux permettent de réaliser de belles affaires car il y a moins de concurrence. La plupart des acheteurs de résidence principale préfèrent acheter un bien sans travaux ou avec peu de travaux et, forcément, un bien avec des travaux est vendu moins cher.

Organiser tes recherches !

Maintenant que tu sais repérer une bonne affaire immobilière, tu vas aller sur les sites d’annonces immobilière pour en trouver. Ce que je te conseille de faire, et cela va te faire gagner du temps, c’est de créer des alertes email sur chaque site. Ainsi, tu vas recevoir tous les jours, par email, des biens qui t’intéressent. Tu pourras appeler rapidement et fixer un rendez-vous. Un conseil : quand tu tombes sur une bonne affaire, sois le premier sur le coup ! Essaie donc de prendre un rendez-vous le plus tôt possible !

Mettre à profit la visite du bien immobilier !

Lors de la visite, je te conseille d’avoir une check-list de choses à vérifier ou de questions à poser. Tu peux demander le type de chauffage, si c’est du double ou simple vitrage, s’il y a un ascenseur… Cette liste va te permettre de ne rien oublier. A tête reposée, tu pourras ensuite analyser les différents éléments. Prends des photos pour pouvoir par la suite te rappeler du bien, de l’agencement, etc. Pense aussi à bien analyser ton environnement : la présence de commerces, de transports en commun, etc. Bref, pense à tout ce qui pourrait être favorable ou défavorable pour un locataire. Si tu en as la possibilité, repasse sur les lieux à plusieurs moments : plusieurs jours, le soir, la nuit… Tu vas te rendre compte de la vie du quartier, un élément très important à prendre en compte. Parle aussi avec les propriétaires et locataires, ils vont te donner une mine d’or d’informations : par exemple sur l’état de la copropriété, sur l’état du bâtiment… et plein d’autres informations intéressantes.

Calcul du cash flow

Maintenant que tu as les principaux éléments financiers en ta possession, tu vas pouvoir calculer ton cash flow (la différence entre les charges et les revenus). Le calcul est simple comme bonjour, tu vas faire : revenus – charges = cash flow. Il faut au grand minimum que le cash flow soit nul. Si ce n’est pas le cas, je ne te conseille pas d’investir. Plus le cash flow est important, mieux c’est, car tu as souvent des imprévus quand tu achètes : des charges qui augmentent, une nouvelle loi qui passe, etc. Le cash flow te protège de tout ça et te permet de continuer à investir.

Après ton calcul, si le bien t’intéresse, demande les documents relatifs à l’appartement comme les 3 derniers PV d’AG, les appels de charges, la taxe foncière… Ces documents vont te permettre de confirmer ou non ton calcul de cash flow. Si c’est OK, tu peux faire ta proposition par mail à l’agent immobilier. On verra dans un prochain article  comment se faire financer par la banque.

As-tu déjà investi dans l’immobilier ? Qu’en penses-tu ? Quelle stratégie utilises-tu? Tu as des questions sur mon article ? N’hésite pas à utiliser les commentaires, je me ferai un plaisir d’y répondre !

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