Home / banque / Comment renégocier son prêt immobilier

Comment renégocier son prêt immobilier

Tu as certainement déjà entendu parler de la renégociation de prêt immobilier, une démarche qui montre toute sa pertinence lorsque tu te rends compte que les taux d’emprunt appliqués actuellement sont extrêmement bas et que le prêt immobilier que tu auras conclu t’engage suivant un taux supérieur.

Renégocier ton prêt immobilier revient alors à faire des économies importantes sur ton engagement, car cela se traduira nécessairement par la réduction du montant de tes échéances ou encore de la durée de ton prêt. Plus de détails dans les lignes qui suivent :

Quel intérêt trouve-t-on à renégocier son prêt immobilier ?

Comment renégocier son prêt immobilier

Dire que la renégociation de prêt immobilier est toujours avantageuse ne correspond pas tout à fait à la réalité. Il te faudra avant tout analyser ta situation en tenant compte du fait que les échéances de prêt que tu paies tous les mois comprennent deux éléments distincts, le remboursement du capital obtenu d’une part et les intérêts d’autre part.

Si tu as choisi un prêt immobilier à taux fixe, sache que la part que constitue chacun de ces éléments qui composent tes échéances sera différente selon la période. Ainsi, au début de tes remboursements, les intérêts occuperont une grande partie des sommes que tu devras verser à la banque alors que vers la fin, la part du capital qui reste dû aura tendance à être plus importante que les intérêts.

Pour simplifier, renégocier ton prêt immobilier présente de l’intérêt lorsque tu te trouves encore dans la période où tu rembourses une part importante d’intérêts, soit au début du prêt. Cette période correspond à peu près au tiers de la durée du prêt immobilier en comptant à partir du début des échéances.

Pour confirmer que tu te trouves encore dans cette période, le plus simple sera de regarder ton échéancier de prêt. Il te communique normalement la composition de tes échéances, soit la part de capital emprunté et d’intérêts.

Ensuite, l’écart entre ton taux d’emprunt au moment de la conclusion du prêt immobilier et celui auquel tu veux prétendre en procédant à la renégociation de prêt doit lui aussi être d’une importance suffisante. Le mieux sera alors qu’il atteigne 1 point. Ainsi, les frais que l’opération va engendrer seront pris en compte.

Ces principes paraissent simples, mais dans la pratique, tu auras besoin de faire une simulation, voire même faire appel à un spécialiste de la renégociation de prêt pour voir si envisager un réaménagement de prêt immobilier te sera avantageux ou non sur le plan financier.

Quels critères pour passer à la renégociation de prêt immobilier ?

Si la rentabilité d’une renégociation de prêt immobilier dépend de plusieurs critères allant du type de prêt auquel on a souscrit en passant par le montant du capital restant dû ou encore le montant des mensualités jusqu’au montant des intérêts et celui du capital compris dans cette mensualité, il est néanmoins possible de faciliter tes estimations en faisant appel à trois critères de décision.

Le premier consiste à regarder d’abord l’écart qui existe entre le taux d’emprunt initial et le taux applicable après renégociation du prêt. Si tu fais appel à un expert pour cette évaluation, il te dira sans hésiter que l’écart doit être au moins de 1 point pour que la renégociation vaille la peine d’être entamée.

Par contre, lorsque le montant emprunté est assez élevé et dépasse par exemple les 300 000 euros, tandis que la durée du prêt est aussi assez large, disons un prêt conclu sur une vingtaine d’années, un écart amoindri du genre 0,7 point peut encore être rentable.

Le second critère à retenir pour se lancer dans la renégociation de prêt immobilier est celui de la période de conclusion du nouveau contrat qui doit être effectif le plus tôt possible, c’est-à-dire se trouver dans une période où les mensualités comprennent encore une part importante de remboursement d’intérêts.

Cette période idéale se veut être dans les premières années de vie du prêt immobilier. Ce serait encore mieux si elle se trouvait dans le premier tiers de la durée du prêt.

Enfin, le dernier critère à retenir est le plus simple puisqu’il s’agit de s’assurer qu’il reste encore une part importante de capital qui reste du. Idéalement, elle doit tourner autour de 50 000 euros minimums.

Quels sont les frais engendrés par une renégociation de prêt immobilier ?

Je pense que tu te doutes bien que réaménager ton prêt immobilier ne va pas sans frais. Le montant de ce dernier influera d’ailleurs sur la rentabilité de l’opération. Il te faudra donc aussi les maîtriser avant de te lancer.

Déjà, ta démarche de renégociation se fera en toute logique auprès de ta banque actuelle, car ainsi, tu as plus de chance de limiter les coûts de ta démarche. Devant une concurrence de plus en plus rude entre les banques, il n’y a pas de raison que ton banquier ne se ravise pas pour t’offrir de meilleures conditions d’engagement et ce, à moindre coût.

En tout cas, les frais liés à une renégociation de prêt immobilier comprennent essentiellement des pénalités de remboursement anticipé ainsi que des frais de dossier.

A défaut d’accord avec ton établissement actuel, tu pourras tenter ta chance auprès d’autres banques. Les frais pourront alors aller en se diversifiant ce qui implique un coût plus important pouvant aller jusqu’à 4,5% du montant du prêt.

Aux frais de dossier, la nouvelle banque pourra ajouter des frais de garantie de 1,2 à 2% du capital emprunté et ce, en plus des pénalités évoquées plus haut.

Selon ta capacité de négociation, il se peut que la banque t’exonère de frais de dossier. Elle tiendra alors compte de la réduction du taux qui te sera appliqué ainsi que des avantages qu’elle t’offre déjà dans le cadre de cette renégociation.

A défaut d’exonération, les frais de dossier peuvent être établis forfaitairement ou correspondre à un pourcentage du capital emprunté, soit 1% dans la pratique.

Les frais de garantie quant à eux s’expliquent par le fait qu’une renégociation de prêt immobilier équivaut au final à la souscription d’un nouvel engagement ce qui nécessite alors la constitution de nouvelles garanties. Les frais liés à cette démarche, appelés frais de garantie peuvent varier entre 0% et 5% du capital emprunté et ce, en fonction de la nature des garanties constituées.

Ainsi, il peut tout d’abord s’agir d’une hypothèque, la garantie la plus chère à cause de l’intervention nécessaire du notaire. En optant pour ce que l’on appelle une hypothèque de second rang, tu échappes néanmoins à des frais de levée de l’hypothèque précédente en sachant que cette dernière s’éteint avec le prêt immobilier initial.

La garantie peut ensuite être constituée par une caution, une personne qui se porte garant du prêt immobilier renégocié ou encore par le nantissement d’un placement qui sera alors affecté à la garantie du prêt.

Encore une fois, recourir à un courtier de négociation de prêt immobilier t’aidera à y voir un peu plus clair sur tous ces paramètres. Sache en tout cas qu’en termes de garantie liée à une renégociation de prêt immobilier, leur suppression pure et simple est négociable si ton prêt consiste au déblocage d’un capital inférieur à 30 000 euros. Il en ressortira pour toi moins de coût et moins de démarches à entreprendre.

Enfin, les différents frais de la renégociation de prêt doivent être inclus dans le montant que tu empruntes autrement, tu devras les trouver par toi-même.

Parlant maintenant des pénalités de remboursement anticipé, elles s’élèvent généralement à 3% du capital qui reste dû en vertu du prêt initial sans toutefois dépasser 6 mois d’intérêts.

Toutefois, il y a des cas où tu peux y échapper notamment lorsque le remboursement anticipé fait suite à un changement de lieu de travail pour toi ou ton conjoint ou encore en cas de décès ou de cessation involontaire de travail pourvu que ton prêt initial ait été conclu après le 30 juin 1999.

La clause concernant les pénalités de remboursement anticipée peut aussi faire l’objet de négociation notamment si la renégociation se fait auprès de ta propre banque, celle qui t’a accordé le prêt initial.

Qu’en est-il de l’assurance de prêt ?

Une renégociation de prêt immobilier équivaut à remplacer un prêt initialement conclu par un autre ce qui fait qu’il s’agit aussi de l’occasion pour revoir l’assurance emprunteur qui sera attachée à ce nouveau prêt.

Le principe reste le même que pour le prêt précédent dans le sens où cette assurance a vocation à garantir la banque du paiement des échéances qui lui sont dues même en cas d’incident ne permettant pas à l’emprunteur de s’acquitter de ses dettes.

Il peut alors d’agir d’un décès, d’une perte d’emploi, d’une invalidité qui peut être intégrale ou partielle et qui peut affecter l’assuré de manière temporaire ou permanente.

La clé pour un prêt immobilier avantageux sur le plan financier reste encore de comparer les offres d’assurance existant sur le marché et d’analyser les garanties qu’elles incluent avant de s’engager.

Le recours à un spécialiste du prêt immobilier et de l’assurance de prêt prend encore une fois tout son sens lorsqu’on ne veut pas manquer des éléments qui pourraient faire gagner encore plus d’économies dans la renégociation de prêt immobilier.

Quelles astuces pour une bonne renégociation de prêt immobilier ?

L’idéal dans une renégociation de prêt immobilier est de le faire auprès de la banque qui a accordé le prêt initial, mais il s’agit d’un cas rare dans la pratique étant donné qu’il emporte une perte de revenus pour la banque et une entorse aux prévisions qu’elle aura préalablement établies. Ainsi, la renégociation se fait le plus souvent auprès d’autres établissements bancaires.

A ce propos, il convient de signaler que si tu penses revendre ton bien immobilier dans les 2 ans qui suivent la renégociation, le mieux est de t’abstenir parce que la renégociation t’engage à de nouvelles échéances, une nouvelle période dont le début correspond aux échéances les plus chères en termes de remboursement d’intérêts.

C’est aussi pour dire que tu as tout intérêt à garder ton bien immobilier au moins dans les 2 années qui suivent la renégociation de ton prêt immobilier.

En tout état de cause, ta renégociation de prêt immobilier a toutes les chances de réussir si tu sais faire jouer la concurrence, car les conditions des banques varient souvent de manière substantielle entre les profils qui leur sont soumis.

Ensuite, tu dois montrer un profil d’emprunteur avantageux au regard de la banque dans le sens où tu soigneras bien ton dossier de demande de prêt en y incluant toutes les pièces utiles à la banque.

Pour ce qui est de l’assurance de prêt immobilier, la délégation semble pour l’heure être l’option la plus intéressante, car elle permet de trouver l’offre de couverture la plus compétitive sur le marché.

Enfin, même si la renégociation te gratifie d’un meilleur taux d’emprunt, je te conseille de garder le même montant pour tes mensualités. C’est très pratique pour amortir ton crédit de manière plus rapide. De plus, les économies qui ressortent de ce choix sont généralement plus substantielles que celles engendrées par l’allongement de la durée du prêt contre des mensualités réduites.

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *