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Compromis de vente : tout savoir sur ce document

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Lorsque l’on souhaite vendre ou acheter un bien immobilier, le compromis de vente est une étape indispensable. Il permet de protéger chacune des deux parties afin que la vente se déroule au mieux, tout en respectant la législation en vigueur en France. Si vous êtes en train d’effectuer ce genre de démarche, voici tout ce que vous devez savoir au sujet de cette formalité.

Qu’est-ce qu’un compris de vente ?

Le compromis de vente est familièrement défini comme étant un « avant contrat». Il sera la formalité essentielle avant tout achat immobilier, que ce soit pour un appartement, une maison, un terrain, un immeuble, etc. Le délai entre la signature du compromis et la vente en elle-même sera essentiel afin de purger le droit dit de « préemption ». Ce délai permet notamment à l’acheteur d’obtenir le financement prévu pour boucler la vente, tout en aidant le vendeur à ne pas perdre du temps avec des acheteurs indécis. Pour le financement, cela concerne notamment l’obtention d’un prêt immobilier. On considère que l’acheteur à un mois pour effectuer les démarches auprès d’un organisme prêteur et deux mois pour obtenir son prêt. Lorsque le délai précisé sur le compromis de vente est terminé, l’acheteur se doit d’acquérir le bien et le vendeur est dans l’obligation d’accepter cette vente. Bien entendu, comme dans tout autre contrat, il pourra y avoir des clauses suspensives que nous verrons un peu plus bas. Ces dernières permettent d’annuler la vente sans pour autant risquer des poursuites en justice.

Signature du compromis de vente : ce qu’il faut savoir 

Avant d’apposer sa signature sur un compromis de vente, il est impératif de connaître toutes les subtilités qui le régissent.

À quel moment le signer ?

Le compromis de vente se signe lorsque le vendeur a trouvé l’acheteur idéal pour son bien et que les deux parties sont d’accord pour l’acquisition. À ce moment-là, il sera donc envisageable de réunir les deux parties afin de lire et de signer ce document. À noter que l’on considère que le délai d’un compromis de vente est de trois mois. Cette période équivaut au temps nécessaire dont a besoin l’acheteur afin d’obtenir son prêt immobilier ou bien de ressembler les fonds nécessaires pour l’achat.

Peut-on se passer du notaire pour le signer ?

Lorsque l’on parle de compromis de vente, il est toujours recommandé de s’aider des services d’un notaire. Cependant, cette étape n’est absolument pas obligatoire. Dans le cas où la signature est effectuée sans la présence d’un notaire, on parlera alors de « signature sous seing privé » ou bien encore « signature privée ». Toutefois, gardez à l’esprit que, dans certaines situations, les connaissances d’un notaire pourront être indispensables. En effet, si votre compromis n’est pas correctement rédigé, ou qu’il manque des annexes, notamment en ce qui concerne les biens situés en immeuble collectif, il est possible que la vente soit remise en cause. Cela peut être très préjudiciable pour le vendeur qui n’aurait alors pas de protection juridique.

Quel est le montant du séquestre à donner le jour de la signature ?

Généralement, on considère que l’acheteur doit verser un acompte au moment de la signature du compromis comme symbole de son engagement. Ce dernier est généralement compris entre 5 % et 10 % du prix de la vente. Cette somme versée sera alors déduite au montant final si la vente a lieu comme convenu. Dans le cas où l’acheteur se rétracte, selon les conditions légales prévues, son acompte lui sera restitué. Il en est de même si l’une des conditions suspensives n’a pas été réalisée au cours du délai imparti. À noter que la somme n’est pas directement versée au vendeur mais au professionnel de l’immobilier qui est présent ou bien encore au notaire. On parlera alors d’une somme placée sous séquestre. En effet, si l’acheteur décide de se rétracter pendant le délai légal prévu, il récupérera son acompte.

Compromis de vente : le contenu

Pour être valable aux yeux de la loi, le compromis de vente doit être correctement rédigé et inclure tous les documents nécessaires. À noter que c’est pour cette raison que l’on recommande bien souvent de passer par un notaire plutôt que d’effectuer une signature sous seing privé.

Compromis de vente : quelles sont les différentes clauses suspensives ?

Les clauses suspensives sont essentielles pour se protéger en cas d’annulation de la vente. Parmi les clauses obligatoires, on retrouve l’accord pour un crédit immobilier. En effet, si l’acheteur n’obtient pas son prêt pour l’achat, il devra être en mesure d’annuler l’opération sans pour autant se retrouver dans une situation difficile. Toutefois, afin que cette clause soit prise en compte, l’acheteur devra prouver qu’il a bien effectué des démarches auprès d’un minimum de trois banques ou d’un courtier immobilier. De façon générale, l’acheteur bénéficie de soixante jours afin de se voir accorder son prêt.

Dans certains cas, on peut retrouver une clause relative à la vente de son logement précédent. Cette dernière est adaptée lorsque l’on souhaite financer l’achat d’un nouveau bien immobilier pas la vente d’un autre. De ce fait, il est possible de demander que la signature de la vente définitive soit reportée jusqu’à ce que cette vente puisse être réalisée. Par contre, cette dernière devra se faire dans un délai de six mois. Dans d’autres cas, les clauses peuvent mentionner une possible autorisation administrative ou bien la prolongation du délai de rétractation. Dans tous les cas, pour pouvoir être totalement dans les règles, il faut impérativement que ces clauses soient mentionnées clairement lors de la signature du compromis de vente. Si ce n’est pas le cas, elles ne pourront pas être appliquées.

Les documents annexes à avoir avec le compromis de vente

Lorsque l’on rédige un compromis de vente, il sera obligatoire d’y ajouter quelques documents indispensables. Parmi eux, on retrouve l’attestation de surface, la fiche récapitulative du dossier technique de l’immeuble déclarant l’absence d’amiante, le constat de risque d’exposition au plomb pour les parties communes, l’état de l’installation intérieure d’électricité, l’état de l’installation intérieure de gaz, le certificat de conformité de l’installation d’assainissement, le certificat de repérage d’assainissement, le certificat de repérage d’amiante dans l’appartement, l’état parasitaire, l’état des risques naturels, le diagnostic de performance énergétique, le règlement de copropriété si cas échéant, ainsi que le carnet d’entretien de l’immeuble. Pour savoir précisément si vous avez entre les mains tous les documents nécessaires, n’hésitez pas à vous rapprocher de votre notaire ou bien de l’agent immobilier qui est en charge de la vente de votre bien.

D’autres documents, même s’ils ne sont pas obligatoires, sont fortement appréciés au moment de la signature du compromis de vente. Par exemple, il sera conseillé d’y ajouter les comptes-rendus du syndicat de copropriétaires, le montant des charges de copropriété ou bien encore le montant de la taxe foncière.

Quel est le délai de rétractation après la signature ?

On considère que le délai de rétractation commence dès le lendemain de la signature et de sa remise en main propre si le compromis a été signé devant un notaire. Dans le cas d’une signature sous seing privé, le délai prendra effet au moment de la réception de la lettre recommandée qui sera envoyée. Le délai établi par la loi concernant la rétractation est de 10 jours. Si la fin du délai tombe un dimanche ou un jour férié, on prendre en compte le jour ouvrable suivant. Pendant toute la durée de ce délai, l’acheteur pourra alors se rétracter sans pour autant perdre l’acompte qui aura été placé sous séquestre.

Qu’est-ce que le compromis de vente acte en main ?

Dans certaines situations, il est possible de retrouver la notion de « acte en main » sur le compromis de vente. Lorsque l’on passe par ce type de dispositif, il est primordial d’être correctement informé. Généralement, lorsque l’on défini un compromis « acte en main », cela signifie que les frais de la vente, comme les droits d’enregistrement, seront à la charge du vendeur. Plus précisément, cela signifie que les frais de notaire, généralement à la charge de l’acheter, sont inclus dans le prix de la vente et donc, de ce fait, pris en charge par le vendeur du bien immobilier.

Se désengager d’une vente : les cas exceptionnels

Lorsque l’on signe un compromis de vente, il est possible de se désengager après le délai de rétractation, mais seulement dans des cas exceptionnels. Avant la fin du délai de 10 jours, l’acheteur peut se rétracter sans aucune justification. Lorsque le délai de rétraction est passé, cela est plus compliqué. La situation la plus courante dans ce genre de cas est la non-obtention d’un prêt immobilier. Concrètement, si l’acheteur n’obtient pas son prêt bancaire, il ne pourra pas financer l’achat du bien immobilier. Cela est mentionné par une clause suspensive obligatoire dans le compromis de vente. Cependant, comme nous le mentionnions précédemment, l’acheteur doit être en mesure de prouver qu’il a fait suffisamment de démarches nécessaires pour essayer d’y arriver. Dans ce cas présent, il récupérera le dépôt de garantie. En fonction des clauses mentionnées sur le contrat, il pourra y avoir d’autres cas exceptionnels, comme par exemple la non-faisabilité d’un projet de construction. Pour pouvoir se protéger au mieux, il est donc indispensable de se pencher d’un peu plus près sur les différentes clauses suspensives. Dans le cas contraire, vous pourriez facilement être pris au dépourvu.

Que se passe-t-il si je ne respecte pas mes engagements ?

Si vous ne respectez pas vos engagements, vous vous exposez à de nombreux problèmes. En effet, l’autre partie sera en mesure d’intenter une action en justice pour forcer une exécution de la vente. Cette procédure est à la fois longue et coûteuse. Dans certains cas, il reste plus simple pour le vendeur de trouver un autre acheteur que d’intenter ce genre d’action, notamment si l’acquéreur se révèle, au final, être insolvable. Toutefois, la personne qui ne respecte pas le compromis de vente devra se plier à la clause légale qui est inscrite dessus. Cette dernière oblige la personne ne respectant pas ce contrat à verser une indemnité. Cette dernière se situe entre 5% et 10% du prix de la vente. Dans le cas où la partie concernée refuse de payer, l’autre pourra saisir le tribunal de grande instance afin d’obtenir justice.

Quelle est la différente entre la promesse de vente et le compromis de vente ?

Même si leur fonctionnement peut sembler similaire, la promesse de vente et le compromis de vente sont deux choses bien différentes. Alors que le compromis engagera les deux parties pleinement, soit l’acquéreur et le vendeur, la promesse de vente n’engagera que le vendeur. Concrètement, dans ce contrat, il s’engagera à vendre son bien à un prix préalablement déterminé et dans un délai fixé. Toutefois, dans le cas de la promesse de vente, l’acheteur devra verser une indemnité d’immobilisation qui, si la vente se conclut, sera déduite du prix final. Dans le cas où l’acheteur ne donne pas suite à cette vente après le délai légal de sept jours, le vendeur pourra garder cette somme comme dédommagement.

En résumé, vous ne pouvez pas faire l’impasse sur ce document, mis à part si vous optez pour la promesse de vente. Le compromis sera essentiel si vous voulez être correctement protégé, aussi bien en tant qu’acheteur que vendeur. Afin de vous protéger au mieux, vous pouvez vous pencher du côté des compétences et des connaissances d’un notaire. Ce professionnel sera la personne la plus à même pour vous aider à mettre au point un compromis de vente légalement conforme et pour vous accompagner dans sa rédaction.

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