Fiscalité location nue: tout savoir sur la location nue

Tu souhaites investir dans l’immobilier, généralement quand on investit pour la première fois on a tendance à pas vouloir faire un investissement important, on va donc au plus simple, la location nue. La location nue s’impose souvent car c’est pratique pas besoin de meubler son appartement, ce sont donc des frais en moins. On a aussi souvent peur d’acheter des meubles et qu’ils soient cassés donc on se dit pas de meuble = pas de casse. Choisir de louer son bien en location nue à des conséquences sur la fiscalité, ce n’est pas la même que la location meublée. Il faut donc peser le pour et le contre à faire de la location nue. On va voir dans cet article les avantages et inconvénients de la fiscalité de la location nue.

Définition de la location nue

La location nue c’est lorsque l’on loue un bien vide, sans meuble, on dit alors que l’appartement est loué nu. Le contraire de la location nue est la location meublée, dans ce cas là, l’appartement dispose de tous les meubles nécessaires au quotidien( lit, four, casserole, frigo…)

Fiscalité de la location nue

La location nue est imposable dans les impôts sur le revenus, dans la catégorie revenus foncier. Après enlèvement des charges ou de l’abattement, les revenus foncier se rajoutent aux autres revenus et est imposable au barème progressif de l’impôt sur le revenu à cela il faut ajouter les prélèvements sociaux de 17,2% (CSG de 9,9 %, CRDS de 0,5 %, prélèvement social de 4,5 %, contribution additionnelle de 0,3 % et prélèvement de solidarité de 2 %). Comme tu peux le constater l’imposition n’est pas négligeable attention donc à bien faire ton calcul avant d’investir, car un bien peut être intéressant avant impôts et ne plus l’être après. Dans la fiscalité de la location nue il existe 2 régimes bien distinct.

Régime micro foncier

C’est le plus simple à calculer, sur l’ensemble des revenus fonciers est apposé un abattement de 30%. Le calcul de l’imposition se fait alors sur la base de 70% des revenus foncier. Tu peux bénéficier de ce régime jusqu’à 15 000€ de recette annuelle. Au dessus tu passes obligatoirement au régime réel. Tu peux également passer au régime réel même si tu es en dessous des 15 000€ de recette, pour se faire tu dois en faire la demande auprès de l’administration fiscale. Pour en faire la demande il suffit de remplir une autre feuille d’imposition, la déclaration 2044. Dans le cas du régime micro foncier, tu n’as plus qu’à reporter dans ta déclaration fiscale le montant des revenus, moins l’abattement à la case : 4BE. L’administration va alors calculer pour toi le montant de ton impôt. Tu n’as rien d’autre à faire, si c’est très facile de déclarer ses revenus de cette façon, ce n’est pas forcément le meilleur régime fiscale. Tu dois faire le calcul pour voir entre les 2 régimes celui qui est le plus intéressant, dans le sens où tu payeras moins d’impôts. En gros si tes charges dépassent 30% de tes revenus tu as tout intérêt à passer au régime réel, si ce n’est pas le cas, reste au régime micro foncier.

Exemple:

Tu perçois un loyer de 500€/mois soit 6000€ à l’année.

Tu enlèves l’abattement de 30%

6000€ – 30% = 4200€

Ta tranche marginale d’imposition (TMI) est de 30%

Tu vas donc payer 30% d’impôt + 17,2% de prélèvements sociaux sur les 4200€

4200€ – 47,2% = 1982,40€

Dans ce cas la tu vas donc payer 1982,40€

Régime réel

Le régime réel est un peu plus complexe à calculer, mais il peut être plus avantageux. Avec le régime réel tu vas pouvoir déduire l’ensemble de tes charges. Voici les charges que tu peux déduire:

• dépenses de réparation,
• assurances PNO,
• assurance loyer impayé,
• charges de copropriété,
• taxe foncière,
• frais de gestion d’une agence,
• déduction de 20€ “offerte par l’administration”,
• intérêts d’emprunt

Applicable obligatoirement pendant 3 ans. Au bout de la 4ème année pour revenir au régime micro foncier il suffit de ne plus remplir la déclaration 2044 et d’ajouter son revenu fiscal sur la déclaration 2042 à la case 4BE.

Exemple:

L’année dernière, tu as gagné 6000€.

Travaux de plomberie : 479€.

Assurances PNO : 80€.

Frais de gestion locative, assurance loyer impayé : 500€.

Charges de copropriété : 400€.

Taxe foncière : 350€.

Déduction de 20€ “offerte par l’administration”.

Intérêts d’emprunt : 400€.

Total des charges : 2229€

6000 – 2229 = 3771€.

47,2% de 3771€ = 1779,91€.

Dans cette exemple il est plus avantageux d’être au régime réel plutôt que le régime micro-foncier.

Déficit foncier

Lorsque le résultat dans le cadre du régime réel est négatif, c’est ce qu’on appelle un déficit foncier. Le déficit foncier est un avantage fiscal qui permet de réduire ses impôts. Concrètement comment ça marche? Le déficit est imputable du revenu global dans la limite annuelle de 10 700€, si il reste du surplus, il est possible de reporter cet avantage fiscal pendant 10 ans maximum, jusqu’à épuisement du déficit foncier. Cela peut être intéressant si tu fais de gros travaux et que tu souhaites réduire voir annuler tes impôts. Si tu bénéfices d’un déficit foncier, tu ne dois pas vendre ton bien avant 3 ans sous peine de devoir rembourser l’avantage fiscal.

Exemple:

L’année dernière, tu as gagné 6000€ de loyer

Travaux de plomberie : 479€

Assurances PNO : 80€

Frais de gestion locative, assurance loyer impayé : 500€

Charges de copropriété : 400€

Taxe foncière : 350€

Déduction de 20€ “offerte par l’administration”

Intérêts d’emprunt : 400€

Travaux: 50 000€

Total des charges : 52 229€

6000 – 52 229 = 46 229€

La première année tu pourras reporter 10 700€ et le restant les années suivantes, toujours dans la limite de 10 700€.

Quand on investit en immobilier on y pense pas souvent mais la fiscalité est très importante, elle peut faire passer un bien rentable avant impôts à un bien pas rentable après impôts. Fais bien tes calculs pour savoir quelle est la fiscalité la plus avantageuse et qui te fera payer le moins d’impôts. Si possible fais toi accompagner par un spécialiste, qui te donnera selon ton cas, ta TMI ce qui sera le mieux pour toi. N’hésite pas à poser des questions dans les commentaires, je me ferai un plaisir de répondre à toutes tes questions.