Investir dans les parkings/box : bonne ou mauvaise idée ?

Tu souhaites investir dans l’immobilier et tu as analysé les différentes possibilités qui s’offrent à toi : colocation, meublé, location nue, parking… Le parking, justement, a attiré ton attention ! Ca peut se comprendre car il y a plusieurs avantages à investir dans les parkings, surtout quand on souhaite mettre un premier pied dans l’immobilier sans investir de grosses sommes. Le parking ne demande pas de frais de réparation, par exemple, et le ticket d’entrée est plus bas que pour un appartement. Attention, il y a tout de même quelques inconvénients à peser avant d’investir dans les parkings. Dans cet article, nous allons donc voir comment investir dans les parkings, les avantages et inconvénients de cet investissement, et comment bien investir.

Se former

La première chose à faire quand tu souhaites te lancer dans l’immobilier, c’est de te former. L’année dernière, j’ai investi dans un lot de box, et quel a été le déclencheur ? Le livre Devenir rentier avec les box. C’est dans ce livre que j’ai pu apprendre les bonnes bases de l’investissement immobilier dans les box. L’auteur y explique comment choisir un bien, sélectionner un secteur et les dimensions idéales d’un box, gérer la fiscalité, etc.

Les avantages et les inconvénients à investir dans les parkings/box.

Les avantages :

C’est un bon moyen de commencer à investir dans l’immobilier. En effet, les tickets d’entrée sont beaucoup plus faibles que pour un appartement. On prend donc moins de risques. Ce qui peut être bien, également, c’est de disposer de plusieurs box. Tu peux alors mutualiser les risques : tu as plusieurs locataires et si un seul ne te paie pas, tu n’es pas trop impacté. Avec un seul appartement, au contraire, le risque est concentré sur une seule personne. Ça va également te permettre de te faire la main car acheter un box, c’est la même chose qu’acheter un appartement. Il y a les mêmes étapes : compromis de vente, recherche de financement puis signature de la vente définitive devant notaire. Les rentabilités sont aussi bonnes pour ce type d’investissement, même si elles tendent à diminuer au vu de la popularisation de cet investissement. Autre avantage : les règles de location sont beaucoup moins strictes. Etant donné que ce n’est pas un lieu d’habitation, en cas de loyer impayé, il est plus simple d’expulser le locataire. Un box ne demande pas non plus d’entretien, un parking encore moins, et ton locataire ne peut y commettre de dégradation. Enfin, les charges y sont très faibles

Ceci dit, comme pour tout investissement, il y a des avantages mais aussi des inconvénients. C’est ce que nous allons voir maintenant.

Les inconvénients :

L’un des inconvénients à investir dans les parkings, c’est que les loyers sont bas. Un box va par exemple se louer entre 50 et 100€ selon le secteur, alors qu’un appartement se situera entre 300 et 1000€ selon la taille et la ville. Il va donc falloir acheter beaucoup de lots pour se constituer une rente. Un autre inconvénient, c’est que les frais de mutation (frais de notaire) sont relativement chers. On dit souvent que les frais de notaire, lorsqu’on achète un bien, sont de 7-8% par rapport au prix du bien. C’est vrai à partir de 50 000€ mais en dessous, cela peut monter jusqu’à 20% lorsqu’on achète un seul bien. Il y a des frais qui sont fixes, ce qui fait que plus le montant est faible, plus les frais de notaire sont chers. Les frais de notaire ne peuvent par exemple pas être de moins de 1350€. Imagine que tu achètes une place de parking à 5000€ : les frais de notaire sont au-delà des 20%, c’est énorme ! Tu peux contrer ça en achetant par lot.

Les meilleurs conseils pour réussir son investissement.

Conseil 1 : Box plutôt que parking !

Je vais te donner un conseil : selon moi, il est mieux d’investir dans les box que dans les parkings. Un box peut avoir plusieurs fonctions : stockage de voiture, de moto, ou les deux en même temps, mais aussi stockage de matériel pour les professionnels, gare de meubles… Les box répondent ainsi à plusieurs besoins et peuvent toucher des locataires ayant besoin d’un espace de stockage. Une place de parking n’a qu’un seul usage : garer sa voiture. Pour garer une moto, il faut aussi qu’elle puisse s’attacher sur la place, sinon ce n’est même pas sécurisant. Or, les assurances sont de plus en plus strictes à ce sujet également, et il faut reconnaître qu’un box apporte cette sécurité pour une moto. De plus, avec les nouveaux usages comme Uber ou les voitures autonomes, les besoins pour se garer risquent de diminuer, non ? Moins de gens posséderont peut-être une voiture et ils auront donc moins besoin de se garer. A l’inverse, les gens auront toujours besoin de se loger ou de stocker des produits. Pour ces raisons, sur le long terme, je ne pense pas que l’investissement dans les parkings soit viable.

Conseil 2 : Achète des lots !

Reprenons ce que je disais juste avant. Acheter un box n’est pas très avantageux, et ce pour 2 raisons : les frais de notaire sont très chers en pourcentage, ce qui plombe la rentabilité, et acheter pour des petites sommes avec un crédit immobilier sur du long terme est très difficile. Plus tu vas acheter gros, plus tu vas acheter moins cher ! De plus, tu ne sentiras pas une grande différence dans les frais de notaire. Pour ma part, j’ai acheté 3 box il y a 2 ans. Au départ, je voulais n’en acheter qu’un seul et, par la suite, 2 puis 3. Or, quand j’ai fait estimer les frais de notaire que cela me donnerait entre le premier, le deuxième et le troisième, il en ressortait une augmentation du prix d’une centaine d’euros ! Si j’avais acheté chaque box individuellement, j’aurais payé 3 fois les frais de notaire ! Autre exemple : un ami investisseur a également investi dans les box, et dans le même silo que moi, sauf que lui en a acheté 8 et a pu bénéficier d’un prêt bancaire. Résultat ? Il paye exactement la même mensualité que moi qui en ai acheté 3 ! Pourquoi ? Car il a investi sur 20 ans avec un crédit immobilier et moi avec un crédit conso sur 10 ans, bien moins avantageux en terme de taux. Attention, je ne dis pas qu’il faut obligatoirement acheter plusieurs lots, mais dans le cadre d’un prêt, je le conseille fortement. Par contre, si tu souhaites payer cash et que tu n’as l’argent que pour un seul box, fonce ! C’est un moyen de rémunérer ton argent mieux qu’un livret A !

Conseil 3 : Vérifie si tu peux louer à des locataires extérieurs à ta résidence !

Certaines copropriétés n’autorisent pas la location de box à des personnes n’habitant pas la résidence. C’est un point très important que tu dois vérifier, car tu peux te retrouver avec un investissement beaucoup moins intéressant de cette façon. Demande à l’agent immobilier, mais surtout vérifie ce point dans le règlement de copropriété.

Conseil 4 : Regarde la différence entre le nombre de logements et le nombre de box !

Un bon indicateur pour savoir si le box est intéressant, c’est de demander le nombre d’appartements dans la résidence et le nombre de box. En gros, s’il y a par exemple 100 appartements dans la résidence et seulement 20 box, c’est intéressant car l’offre est moins importante que la demande. Cela va te permettre de tester la demande locative dans la résidence, en sachant que tu peux aussi l’étendre si tu prends un box louable à d’autres personnes hors de la résidence.

Conseil 5 : Mets de fausses annonces sur leboncoin !

Lorsqu’on investit sur les box/parkings, on doit analyser sur plusieurs jours de la semaine et du week-end s’il est difficile de se garer ou non. Ça donne une première indication, mais ce n’est pas tout… Il faut savoir concrètement si ça va se louer et surtout à combien ! L’un des meilleurs moyens pour savoir ça, c’est de mettre une fausse annonce sur leboncoin. Commence par mettre un prix fort et si ça ne prend pas, diminue-le ! Ca va te permettre de savoir concrètement à combien tu vas pouvoir louer et si le bien sera rentable ou non.

Conseil 6 : Minimum 10% de rentabilité !

Pour être sûr d’avoir un bon investissement, il te faut viser au moins 10% de rentabilité. Si tu veux voir comment calculer une rentabilité, tu peux le faire avec cet outil : rendementlocatif, ou en lisant mon article : comment calculer un rendement locatif.

Conseil 7 : N’aie pas peur d’investir dans une zone qui craint un peu !

Dans une zone qui “craint un peu”, la demande de location de box est forte car les voitures peuvent être dégradées. Pour sécuriser leur voiture, les habitants peuvent être tentés de louer un box.

Conseil 8 : Regarde bien les dimensions du box !

Lorsque tu achètes un box, c’est quelque chose de très important. Si les voitures ont du mal à s’y garer ou que ton box est mal situé, tu vas avoir plus de mal à le louer et tu le loueras moins cher. Les dimensions d’un box sont les suivantes : la hauteur: 2 mètres, la largueur de 2,5 mètres et la longueur de 5 mètres. Regarde aussi l’accès au box : est-il facile ? Une camionnette peut-elle y accéder ? Par exemple, lorsque j’ai acheté mon lot de box, je n’ai pas vérifié ces points. Heureusement, pour la dimension des box, ça allait ! Par contre, dans le silo, la hauteur sur plafond à certains endroits ne permettait pas la circulation des petites camionnettes ! Du coup, les entrepreneurs ne pouvaient pas charger et décharger leur marchandise. Ils devaient le faire dehors, ce qui était vraiment embêtant… Je me suis donc coupé d’une partie des potentiels locataires. Pour te rendre compte de l’accès, teste le passage vers le box et les manœuvres à effectuer, pour te rendre compte si c’est facile d’accès ou non. Si ça ne l’est pas, tu vas te couper d’une partie des locataires potentiels et tu vas donc louer moins cher.

Bien choisir l’emplacement de ses parkings/box.

Bien choisir l’emplacement où tu souhaites investir est primordial, et ça va dépendre de la rentabilité que tu souhaites. Selon les villes, elle est différente. Si tu peux investir près de chez toi et que les rentabilités y sont bonnes, fais-le ! Pour vérifier s’il y a de la demande à l’endroit que tu vises, fais une fausse annonce sur leboncoin. Tu peux aussi mettre des prospectus dans les boîtes aux lettres. Honnêtement, leboncoin devrait suffir. Ça va être ton baromètre pour savoir s’il faut investir. Réponds aux mails et appels que tu va recevoir, tu en profiteras pour te rendre compte de la qualité des locataires, s’ils ont une bonne situation ou non.

La fiscalité des parkings.

La fiscalité des parkings est la même que celle de la location nue. C’est l’une des moins avantageuse selon moi. Il faut savoir qu’il existe 2 régimes fiscaux en location nue.

Micro-foncier

Tu as le régime micro-foncier, avec un abattement de 30% sur tes revenus de l’année. Sur ces revenus, en fonction de ta tranche marginale d’imposition, tu vas payer 14, 30%, 41%… A cela, il faut rajouter les prélèvements sociaux de 17,2%.

Exemple :

L’année dernière, tu as gagné 5000€.

L’abattement est de 30%, tu es donc imposé sur 3500€.

Ta TMI est de 30% et les prélèvement sociaux de 17,2%, ce qui fait un total de 47,2%.

47,2% de 3500€= 1652€.

Régime réel

Ce régime s’applique obligatoirement dès que tu dépasses les 15 000€ de revenus fonciers. Tu vas pouvoir déduire les charges réelles de ton investissement.  Si lors de ton calcul, il y a un déficit foncier, c’est-à-dire que tu as payé plus de charges que tu as encaissé de revenus, tu vas pouvoir les déduire de ton revenu brut global. Pour bénéficier de ce déficit foncier, tu as l’obligation de louer ton bien jusqu’au 31 décembre de la 3ème année.

Voici les charges déductibles :

• dépenses de réparation,
• assurances PNO,
• assurance loyer impayé,
• charges de copropriété,
• taxe foncière,
• frais de gestion d’une agence,
• déduction de 20€ “offerte par l’administration”,
• intérêts d’emprunt.

Exemple :

L’année dernière, tu as gagné 5000€.

Travaux de plomberie : 479€.

Assurances PNO : 80€.

Frais de gestion locative, assurance loyer impayé : 500€.

Charges de copropriété : 400€.

Taxe foncière : 350€.

Déduction de 20€ “offerte par l’administration”.

Intérêts d’emprunt : 400€.

Total des charges : 2229€

5000 – 2229 = 2771€.

47,2% de 2771€ = 1307,91€.

 

A toi de choisir quel est le régime le plus intéressant pour toi. Dans ce cas-là, le régime réel est le régime le plus important.

Paie-t-on la taxe d’habitation ?

La loi est claire à ce sujet : si ton lieu d’habitation est à moins de 1km, alors tu dois payer la taxe d’habitation ; au-delà, tu ne dois pas la payer. Attention toutefois : pour mon lot de box, j’ai reçu la taxe d’habitation alors que j’habite à plus de 2 km de ces box. J’ai contacté l’administration fiscale sur impots.gouv et en leur rappelant la loi, ils ont fini par annuler la demande de taxe d’habitation. Sois vigilant sur ce point, l’Etat peut se tromper !

Source: https://parkingdebutant.fr/

Voilà, j’espère que cet article t’a aidé ! Si tu as déjà investi dans l’immobilier, partage dans les commentaires ton expérience pour aider les autres lecteurs ! Si tu n’as pas encore investi et que tu as des questions, utilise aussi les commentaires, je me ferai un plaisir de te répondre !