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Investissement colocation : doubler son rendement grâce à cette stratégie

investir en colocation

Si tu souhaites investir dans l’immobilier et hésites entre la location nue, la location meublée et l’investissement en colocation, cet article va t’aider à faire ton choix. Si tu regardes YouTube et les blogs comme le mien, c’est que tu es peut-être un peu perdu : on te parle de toutes sortes d’investissement et tu ne sais plus lequel choisir pour te lancer ! Je te comprends… Moi aussi, il y a quelques années, j’étais comme toi ! Il va falloir que tu trouves la stratégie la plus intéressante pour toi dans le rapport tranquillité/rendement.  Ce que je veux dire par là, c’est que plus tu auras un rendement important, plus tu devras passer du temps sur ton investissement. Or, ce que j’aime avec la colocation, c’est que c’est le bon compromis ! On ne passe pas énormément de temps à gérer la colocation et, ensuite, ça tourne quasiment tout seul… On va voir dans cet article comment bien investir en colocation et doubler son rendement par rapport à la location meublée classique.

La colocation, qu’est-ce que c’est ?

La colocation, c’est le fait de partager un appartement avec d’autres locataires. Chacun dort dans sa propre chambre – un espace privatif – et tous se partagent les espaces communs (douche, cuisine, salon…). Généralement, les colocataires sont des étudiants qui ne pourraient pas se payer un grand appartement seul et font le choix de « partager » le loyer. On retrouve aussi de jeunes actifs et, depuis quelque temps, la pénurie de logements y dirige des salariés et même des retraités.

Pourquoi la colocation permet-elle de doubler son rendement par rapport à la location meublée ?

Étant donné que plusieurs personnes vont payer un loyer pour habiter dans l’appartement, cela va permettre de gagner plus. Prenons l’exemple d’une famille qui habite dans un 100m2 : elle va louer l’appartement 1000€ maximum alors qu’en colocation, chacun va payer 500€. Sachant qu’il y aura 4 colocataires, ça fera donc 2000€, soit le double ! Ces chiffres ne sont pas farfelus, ce sont les chiffres des locations proches de chez moi… L’investissement en colocation permet donc d’avoir une grosse rentabilité tout en cumulant deux avantages :

  • sans avoir à travailler beaucoup, contrairement au cas de la location courte durée ;
  • sans compétence technique ni juridique comme, contrairement à la division de lot.

Les immeubles de rapport sont également chronophages en phase de location et ne se situent pas dans les grandes villes. En effet, on les trouve plutôt dans des villes plus éloignées. Or, avec la colocation, tu peux investir en centre ville, proche de chez toi, pourvu que la ville et le logement respectent les règles que je vais énumérer ci-dessous.

Dans quelle ville faire de la colocation ?

Pour réussir son investissement en colocation, il faut respecter plusieurs règles, notamment dans le choix de la ville où tu souhaites investir.

Règle numéro 1 : investis dans une ville étudiante !

Ça parait tellement logique mais il est toujours bon de le rappeler… Tu dois investir dans une ville étudiante car les étudiants sont ta cible n°1 ! La présence d’une université, d’un IUT ou encore d’une école de commerce, d’infirmières ou de gendarmerie est un bon indicateur.

Privilégie une ville très étudiante, environ 10% de la population de la ville. Pour connaître cet indicateur, tu peux te rendre sur les sites : linternaute.com, Wikipédia

Règle numéro 2 : investis dans une ville où le prix au m2 est inférieur à 2000€  !

Cela va te permettre d’obtenir un rendement intéressant. En outre, au cours du temps, tu vas devoir faire des travaux pour proposer une prestation de qualité à tes locataires, il ne faut donc pas qu’avec ceux-ci et les meubles, ton bien coûte plus cher que le prix du marché. Il faut que ton coût d’acquisition (bien, meubles, travaux, frais de notaire) soit en dessous du prix du marché, le but étant aussi que tu ne perdes pas d’argent qu’en cas de revente immédiate.

Règle numéro 3 : investis dans une ville où la démographie n’est pas en chute !

Quand on fait un investissement, c’est sur du long terme. Tu dois donc t’assurer que dans la ville où tu investis, la démographie ne soit pas en chute libre. Quand une ville perd des habitants chaque année, ce n’est pas bon signe ! Pour connaître la démographie d’une ville, tu peux utiliser les sites suivants : linternaute.com, Wikipédia

Dans quel type d’appartement investir ?

Règle numéro 1 : investis dans un bien moins cher que le prix du marché !

Tu te doutes bien que pour avoir un coût d’acquisition inférieur aux prix du marché, tu vas devoir acheter moins cher… Le but est que si tu devais revendre le bien le jour même de l’achat ou après quelques mois, tu ne perdes pas d’argent. Pour connaître le prix du marché, tu peux te rendre sur les sites comme : Rendementlocatif ou encore meilleursagents.com/prix-immobilier. Achète au minimum 10 à 20% en dessous du prix du marché.

Règle numéro 2 : le bien doit disposer d’une grande surface !

Pour faire de la colocation, il faut investir dans une grande surface :

  • pour 3 colocataires, il faut au minimum 65m2 ;
  • pour 4 locataires, 80 à 85m2 ;
  • pour 5 locataires, 100m2.

Cela va permettre à tes locataires de se sentir bien et pas trop à l’étroit.

A savoir : il est également intéressant d’investir dans des grandes surfaces car le prix au m2 y est plus faible. Pourquoi ? Car la demande est bien moins importante ! La plupart des investisseurs et des primo-accédants investissent dans des studios. Plus tu achètes gros, moins le prix au m2 est élevé et plus le rendement sera important.

Règle numéro 3 : trouvez un bien avec des travaux !

Les locataires sont de plus en plus exigeants et, surtout, dans la mesure où ce sont souvent les parents qui paient le loyer de leur enfant, ceux-ci souhaitent que ce dernier habite dans un appartement joli et fonctionnel, disposant de tout le confort nécessaire. Le principe de la colocation est simple : le colocataire ne doit plus avoir qu’à poser sa valise ! C’est pourquoi je te recommande de faire des travaux. Effectivement, si tu viens de te lancer, cela peut certainement te faire peur… mais cela offre plusieurs avantages ! Ton bien rénové se louera plus cher et donc cela augmentera ton Rendementlocatif. Fiscalement, c’est aussi avantageux car tu vas pouvoir amortir comptablement tes travaux grâce au LMNP. Acheter un bien avec des travaux va aussi te permettre de l’acheter moins cher : tu seras en position de force pour négocier car il y a peu de concurrence sur les biens avec travaux. Dans ce cas, le choix d’un bon entrepreneur est primordial pour la réussite de ton investissement locatif en colocation, alors n’hésite pas à utiliser ton réseau pour te faire recommander un entrepreneur. Si tu n’en trouves pas de cette façon, tu peux en tester un ou 2 sur des petits travaux et voir si le travail est bien fait. Ça va t’éviter de grosses déconvenues !

Règle numéro 4 : choisis un bon emplacement !

Tout investissement immobilier doit être bien situé. Privilégie le plus possible les centres-villes ou la proximité avec certaines écoles et ne t’éloigne pas de plus de 15 minutes du centre ville ! Evidemment, le bien doit être situé à côté d’une gare ou d’une bouche de métro, d’un arrêt de bus… Le bien doit être proche de toutes les commodités (commerces, centre commercial…). Mets-toi à la place de l’étudiant pour te dire si l’emplacement où tu souhaites investir actuellement sera idéal ou non pour les futurs locataires.

Le rendement en colocation

Honnêtement; à moins de 12% de rendement, je ne cherche même pas à investir dans une colocation… C’est, selon moi, le minimum à viser !

Pour calculer rapidement un rendement, j’utilise le site Rendementlocatif. Si tu souhaites connaître le calcul, tu peux aussi lire mon article sur le sujet : calcul rendement locatif.

Faire des fausses annonces

leboncoin déposer une annonce

Avant de commencer à investir, de te lancer dans un prêt bancaire ou des travaux, de passer chez le notaire et d’autres choses, fais une étude de marché ! Cela te permettra de connaître la demande dans le secteur choisi et le coût de la location d’une chambre. Commence par aller voir les studios meublés dans la ville ciblée. Généralement, ils ne sont pas décorés au goût du jour et tu sais que tu pourras louer un peu plus cher que ceux-là. Une fois que tu auras cette information, crée une annonce sur leboncoin (c’est gratuit alors profites-en !). Pour les photos, utilise des photos de sites de décoration qui se rapprochent le plus de ce que tu souhaites faire et rédige une vraie description dans ton annonce. Pour t’aider, tu peux reprendre une annonce pour une colocation et tu l’adaptes. Ne prends pas une annonce dans la même ville, va plutôt en chercher une ailleurs. Une fois que tu auras fait ça, tu pourras publier cette annonce et tu te rendras vite compte de la demande dans ce secteur. Si tu as de la demande, n’hésite pas à parler avec les futurs locataires, ça va te permettre de savoir si les personnes qui te contactent ont des bons profils. Au contraire, si tu n’as pas de demande, soit tu es trop cher, soit ce type de prestation n’a pas d’intérêt dans ce secteur, mais honnêtement, si tu as visé une ville étudiante, tu as peu de chances qu’il n’y ait pas de demande ! Si ou bout d’une semaine tu n’as pas d’appel ni de sms, baisse le prix jusqu’à trouver le bon prix de location. Grâce à cela, tu sauras si l’investissement est intéressant ou pas. Tu pourras même utiliser cela le jour de ton rendez-vous avec le banquier pour le convaincre de la viabilité de ton projet d’investissement locatif.

Avantages et inconvénients à investir dans la colocation

Avantages

Tu te rends compte que la colocation, c’est très avantageux ! Voici les gros avantages à investir dans la colocation :

  • rentabilité doublée par rapport à la location classique ;
  • prix au m2 faible ;
  • moins de concurrence donc plus grande facilité à négocier ;
  • gros cashflow ;
  • fiscalité du meublé avantageuse.

Inconvénients

Comme pour tout investissement, il y aussi quelques inconvénients :

  • investissement plus important qu’un studio ;
  • gestion des locataires et administrative plus chronophage.

La fiscalité de la colocation

Sans rentrer dans des détails techniques, la fiscalité du meublé est très avantageuse. Au régime micro-bic, il y a un abattement de 50%. Cela veut dire que l’on est imposable seulement sur la moitié des revenus générés, et non la totalité. Avec la location nue, cet abattement n’est que de 30%. En outre, au régime réel, on peut déduire toutes les charges, mêmes des charges comptables sur plusieurs années : amortissement des murs, des frais de notaire, des travaux… Dans la plupart des cas, cela permet facilement de ne pas payer d’impôts pendant 5-6 voire 7 ans. Tu encaisses donc les loyers sans impôt pendant cette période. Imaginons que tu fasses cela avec plusieurs biens : tu amasses pas mal d’argent ! Pour gérer la comptabilité du meublé, il est conseillé de faire appel à un comptable qui saura trouver le meilleur calcul pour te faire payer le moins d’impôts possible.

Comment gagner plus avec la colocation ?

Il existe des moyens de booster sa rentabilité avec la colocation.

La colocation haut de gamme

La colocation haut de gamme, c’est le fait de proposer une qualité de service importante : matériaux et finition de haut standing, service clé en main, prise en charge de l’EDF, de l’assurance et même du ménage par le propriétaire… Le colocataire n’a plus qu’à poser ses valises et signer le bail ! Par la suite, il ne s’occupe ni de la paperasse, ni du ménage dans les parties communes. Le fait de faire venir une dame de ménage toutes les semaines aura un double avantage pour toi : tu gardes un oeil sur ton bien et tu peux louer plus cher car, forcément, avec ce type de prestations, tu peux augmenter la location des chambres.

La colocation courte durée

Cela demande une augmentation de travail mais cela peut être très rentable. Tu vas utiliser les avantages de la colocation mais pour la location courte durée. Par exemple, plutôt que de proposer la nuit à 50€ en location standard, tu vas louer chaque chambre pour 30€ en colocation. Imaginons que tu aies 3 chambres : tu vas donc gagner 90€ au lieu de 50€. Tout le monde est content : le locataire paie 20€ de moins et toi, tu gagnes 40€ de plus par jour, ce qui te permet de presque doubler ton revenu ! Par contre, cela va te demander une organisation quasi-militaire pour gérer tout cela, mais on n’a rien sans rien !

L’investissement locatif dans la colocation est très avantageux. Il te permet d’avoir des rentabilités très intéressantes, le double qu’avec un investissement en meublé classique. Par contre, cela demande un investissement plus conséquent en matière d’argent et de temps, mais le jeu en vaut la chandelle ! J’espère que cet article t’a convaincu de te lancer dans ce type d’investissement. Si tu as des questions, n’hésite pas ! Je gère plusieurs colocations et je me ferai un plaisir de répondre à toutes tes questions !

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