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Plus-value résidence principale : comment ça marche ?

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Souvent, lors d’événements, quand je rencontre des personnes qui veulent investir mais qui sont déjà propriétaires de leur résidence principale, je constate qu’elles pensent être bloquées car leur capacité d’endettement atteint déjà la limite. Ce que ces gens ne savent pas, c’est qu’en revendant leur RP, ils peuvent bénéficier de l’une des meilleures niches fiscales qui existent.

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?

Dès lors que tu vends un bien plus cher que tu ne l’as acheté, c’est ce qu’on appelle une plus-value. Généralement, tu dois payer des impôts sur cette plus-value… mais pas dans le cas d’une résidence principale ! Dans cette dernière situation, nous allons voir qu’il y a exonération.

Qu’est-ce qu’une résidence principale ?

Ta résidence principale est le logement qui constitue ton lieu d’habitation la majeure partie de l’année. Il n’y a pas de délai minimum, c’est le bon sens qui agit. Si tu es 4 mois dans ton logement, on ne peut pas considérer cela comme ta résidence principale. L’administration a quand même mis un cadre légal à ce sujet, défini pour la location de courte durée : un propriétaire habitant son logement ne peut pas louer sa résidence principale plus de 120 jours par an. Passé ces 120 jours, le logement ne sera plus considéré comme tel. Si on déduit 120 de 365 jours, ça fait 245 jours, soit à peu près 8 mois. On peut donc considérer que l’administration considère une résidence principale avec une occupation de 8 mois minimum. Encore une fois, c’est du bon sens… Si dans le cadre de ton travail, tu es amené à beaucoup voyager et, par exemple, à occuper ta RP l’équivalent de seulement 6 mois dans l’année, elle reste quand même ta RP.

Comment ça marche ?  

Le principe est très simple. Tu achètes une résidence principale que tu finis par revendre plus chère que le prix d’achat, tu fais donc un bénéfice (plus-value). Normalement, cette plus-value est imposable, mais pas dans le cas de la vente d’une résidence principale.

En cas de déménagement, l’exonération a-t-elle lieu ?

Si tu déménages avant la vente de ton bien, l’administration fiscale t’accorde un délai d’1 an pour conclure ensuite la vente et continuer à pouvoir bénéficier de l’exonération. Passé cette année, ton statut de résidence principal n’est plus acquis et tu ne peux donc plus bénéficier de l’exonération d’impôts. Prends cela en compte avant de déménager ! Ce qui paraît le plus raisonnable, c’est de ne déménager qu’une fois que la vente a été actée car même si tu signes le compromis de vente, si l’acquéreur n’obtient pas son financement pour X ou Y raison, tu auras déménagé pour rien. Ce que tu peux faire pendant cette période, c’est aller vivre chez un proche ou louer un appartement pendant quelques mois, avant de trouver un autre chez toi. Tu peux aussi commencer les démarches quand l’acquéreur a au moins l’offre de prêt, ainsi tu es sûr qu’il va pouvoir acheter ton bien.

Quid des dépendances de votre résidence principale ?

Effectivement, les dépendances – cave, parking, box, terrain… – sont elles aussi exonérées d’impôts. Il faut toutefois que ces dépendances ne se trouvent pas trop loin de ton logement.

Grâce à cette niche fiscale, tu peux faire de l’achat/revente.

En profitant de ce fonctionnement, tu vas pouvoir commencer à investir dans l’immobilier(…) en te constituant un gros capital, lequel te permettra ensuite d’investir dans l’immobilier locatif(…). Je te conseille de commencer comme ça avant le locatif, tu seras ensuite plus crédible auprès des banques car tu auras réussi ton premier investissement. Fais en sorte de trouver un bien que tu vas pouvoir revendre au minimum 20 000€ plus cher. C’est largement possible : chercher un bien avec des travaux, un vendeur pressé… Attention toutefois, tu ne peux pas le faire plusieurs fois dans l’année ! Tu dois le faire raisonnablement, sinon l’administration fiscale risque de te requalifier en marchand de bien et là, tu risques de payer des impôts !

As-tu déjà réalisé une plus-value ? Si oui, mets le montant dans les commentaires ! Sinon, souhaites-tu le faire ? Réagis dans les commentaires.

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