Investir dans l’immobilier permet de se préparer pour l’avenir, pour la retraite, mais aussi de bénéficier d’un complément de revenu et même d’en vivre en devenant rentier. L’immobilier te donne la possibilité de te constituer un patrimoine que tu pourras transmettre à tes enfants. Il s’agit d’un placement sûr et un investissement locatif bien géré peut générer de jolis profits. Je vais donc te parler de l’investissement locatif, que ce soit dans l’ancien, en nue ou en meublé, ou encore en location saisonnière. Si tu es intéressé par ce mode de placement immobilier, alors tu dois mettre à jour tes connaissances !

L’investissement locatif est un moyen simple de se construire un patrimoine. En effet, cela consiste à acheter un logement afin de le proposer à la location et ainsi bénéficier d’un revenu supplémentaire, voire suffisant pour en vivre. Ce type d’investissement concerne tous les biens immobiliers qui vont pouvoir être proposés à des locataires via une location. On parle de maisons, caves, appartements, parkings, bureaux, locaux commerciaux et même d’un immeuble de rapport. Cet investissement comporte de nombreuses possibilités. Premièrement, il peut être fait avec un locataire déjà en place ou à vide pour ensuite le mettre en location. Il faut savoir que le bien acheté avec le locataire permet à l’acheteur d’avoir une vue directe sur la rentabilité de cet investissement.

Pour réaliser un achat dans le but de louer, il est possible de faire une demande de crédit immobilier. C’est d’ailleurs le moyen le plus utilisé ! Tu vas utiliser ce qu’on appelle l’effet de levier. Tu vas utiliser l’argent des loyers pour rembourser la banque, réduire ta dette et avoir du cash-flow (= le bénéfice une fois que tu as payé l’ensemble de tes charges).

Les avantages de l’investissement locatif

Investir dans l’immobilier est un excellent placement financier car les avantages sont nombreux. Il faut savoir qu’un tel investissement est considéré comme l’un des placements les plus solides, même si le logement est depuis fort longtemps un thème qui ne cesse d’inquiéter. En effet, la pénurie de logements a permis de constater la valeur d’un tel bien. Tous cherchent à se loger, que ce soit une première location, une location pour se rapprocher de son lieu de travail ou au contraire pour fuir le stress des grandes villes, une location due à l’agrandissement de la famille… Toutes ces raisons et bien d’autres font que la recherche de logements est toujours en ébullition.

L’avantage principal est le fait de pouvoir se constituer un revenu sur le long terme. Celui-ci peut servir de revenu supplémentaire, être mis en épargne pour payer des études à ses enfants, améliorer sa retraite ou, le temps venu, laisser un héritage conséquent à ses proches.

En outre, il est très facile pour l’investisseur de se voir accorder un emprunt, même avec un faible apport ou même sans apport. Ceci est dû au fait que l’emprunteur va venir solder ses mensualités grâce aux loyers perçus. Coté impôts, si tu ne le savais pas, l’investissement immobilier, notamment avec la location meublée, permet d’en payer peu voire pas du tout, du moins dans les débuts.

L’État a mis en place diverses dispositions fiscales afin d’inciter les bailleurs à investir dans l’immobilier locatif. Je pense au statut LMNP qui permet de déduire l’ensemble des charges liées à son appartement au régime réel, ou 50% d’abattement sur les revenus au régime micro-bic. En ce qui concerne l’immobilier neuf, les investisseurs bénéficient des avantages fiscaux offerts par la loi Pinel, même si je ne recommande pas de bénéficier de ce dispositif dans le cadre de l’achat d’un bien neuf.

Les inconvénients de l’investissement locatif

L’investissement locatif a son lot d’inconvénients que l’on peut considérer comme des risques à mesurer et contourner avant de se lancer. Parmi ceux-ci, il faut compter sur le fait que certains logements auront du mal à trouver un preneur. En effet, selon l’activité économique de la région, le quartier et d’autres aspects, il se peut qu’il y ait un déséquilibre. Dans ce sens, le montant des loyers doit être revu à la baisse et à cause de cela, il est possible que tu ne puisses rentabiliser ton achat. Tu dois donc bien choisir ton investissement !

Les précautions à prendre avant de te lancer dans un investissement locatif.

Comme pour toute autre décision importante liée à l’argent, il est préférable de bien se renseigner sur divers points. Pèse le pour et le contre avant de te lancer, ceci te permettra de te diriger vers la bonne solution. Il ne sert à rien de se lancer à l’aveugle, les risques peuvent être de taille ! Ainsi, procure-toi les bonnes informations… Je te conseille vivement de te former avant de te lancer. Tu dois pouvoir identifier une bonne affaire, le statut que tu vas choisir, le type de location que tu vas choisir, la fiscalité et bien d’autres points à savoir.

Comment choisir ton investissement immobilier ?

C’est une étape importante : tu dois déterminer, en amont, le type d’investissement que tu veux faire et tes objectifs. Le premier critère pour choisir ton investissement est l’emplacement (la ville, le quartier, etc.).

1/ A faire : déterminer l’emplacement où tu veux investir.

Il faut tenir compte de l’emplacement du logement. Il convient d’opter pour un quartier agréable, cela reste plus facile à louer. D’autre part, assure-toi que le quartier soit alimenté par des transports en commun et entouré d’écoles, commerces, loisirs… Après, cela dépend du genre de location que tu souhaites effectuer. Un étudiant aura tendance à rechercher un logement près des sites universitaires. Un couple avec enfants va s’intéresser davantage aux quartiers où les petites écoles et crèches sont à proximité.

Privilégie une ville proche de chez toi, ça sera plus simple pour faire les visites et gérer les travaux, si tu en fais. Surtout, ta connaissance du secteur va t’aider à choisir un bien puisque près de chez toi, tu connais les secteurs intéressants, ceux à éviter et tu as une bonne vue des prix du marché. Si toutefois il n’y a pas de bonne affaire près de chez toi, tu peux essayer d’aller plus loin pour investir.

2/ A faire : aller voir ton banquier.

Avant de chercher à investir, tu dois voir ton banquier pour qu’il te dise combien tu peux investir. Cela orientera tes recherches au niveau du type d’investissement possible.

3/ A faire : déterminer le prix au m².

Pour ne pas acheter un bien plus cher que le marché, tu dois connaître le prix au m² dans le secteur où tu souhaites investir. Pour ce faire, tu peux aller sur les sites comme rendementlocatif et meilleuragents. Ce prix au m² va être ton repère quand tu vas consulter les sites d’annonces immobilières.

4/ A faire : savoir calculer une rentabilité.

La rentabilité est un indicateur qui permet d’apprécier si un investissement est rentable ou pas.

Rentabilité brute

Voici le calcul de rentabilité :

Rentabilité = (Loyer mensuel x 12) x 100 / Prix d’acquisition du bien

Rentabilité nette

Le calcul est quasiment le même, à la différence qu’on va rajouter les charges, ce qui va faire que ce calcul sera plus juste. Le voici :

{[Revenus Locatifs Annuels – (Charges + Travaux)] / Prix d’achat du bien} x 100 = Rentabilité nette du bien.

Fixe-toi un minimum de 8% pour que ton bien s’autofinance.

5/ A faire: déterminer tes objectifs.

Tu vas devoir déterminer tes objectifs. En effet, ton investissement sera différent selon ce que tu souhaites faire avec l’immobilier. Tes décisions ne seront pas les mêmes selon le but que tu t’es fixé : si tu souhaites investir maintenant pour y habiter plus tard, si tu préfères t’assurer un complément de revenus pour la retraite ou encore si tu veux revendre le bien afin d’encaisser une plus-value… Chaque but déclenche une stratégie pour le choix du logement à acquérir.

Voici par exemple mes objectifs :

• Investir dans ma ville.
• Rentabilité souhaitée : 10%.
• Cash-flow minimum de 400€ par appartement.
• Investissement en colocation.
• Prix d’achat au m² : maximum 2000€ du m², prix d’acquisition global.

6/ A faire: choisir ta stratégie immobilière.

Il existe plusieurs stratégies en immobilier. Voici les principales :

Location nue

La location nue est la plus simple à mettre en oeuvre car tu n’as pas besoin de meubler le bien. En contrepartie, les rentabilités ne sont pas fortes. C’est plutôt une stratégie si on veut avoir un revenu passif. L’avantage majeur, c’est que les locataires restent plus longtemps (bail de 3 ans). Par contre, attention aux impôts, ce type de location ne bénéficie pas d’avantage particulier !

Parking/box

Alors là, en matière de tranquillité, il n’y a rien à redire… Il n’y a tout simplement plus rien à faire une fois que c’est loué ! Autre avantage : on ne peut pas dégrader une place de parking. Par contre, c’est considéré comme de la location nue, donc la fiscalité n’est pas hyper avantageuse.

Location meublée

La location meublée est le fait de proposer un bien avec tous les meubles nécessaires pour y vivre. Les loyers sont 20 à 30% plus chers que la location nue. Il y a cependant un peu plus de turnover que dans la location nue. Enfin, la fiscalité est attrayante : il y a la possibilité soit de bénéficier d’un abattement d’impôts sur les loyers, soit de déduire l’ensemble des charges.

Colocation

La colocation est le fait de louer son appartement chambre par chambre à des étudiants. Cette stratégie permet de doubler un loyer par rapport à la location nue, voire parfois de le tripler. Ça demande un peu plus de travail et surtout ça demande un  investissement plus important car il faut de grandes surfaces. Fiscalement, la colocation est considérée comme de la location meublée et bénéficie donc des avantages fiscaux.

Immeuble de rapport

Cette stratégie consiste à acheter un immeuble entier. Attention, je ne parle pas d’immeuble haussmannien, mais d’immeuble en province, dans des zones urbaines ou rurales. La rentabilité peut être similaire voire supérieure à la colocation, mais ça demande selon moi pas mal de compétences.

Division de lot

La division de lot consiste à prendre une grande surface et la diviser en plusieurs appartements d’une plus petite surface. Cette stratégie est très rentable mais il faut maîtriser pas mal de choses, ça demande pas mal de compétences. Attention donc avant de se lancer !

Location courte durée

C’est la stratégie la plus rentable, mais certainement la plus chronophage ! Cette stratégie consiste à louer son appartement à la nuit. Tu peux encaisser 20 à 30% de plus que la colocation. Attention, cela demande du travail ! Là encore, c’est de la location meublée.

Maintenant, tu n’as plus qu’à organiser tes recherches, faire des visites et signer un compromis de vente ! Tu devras alors te faire financer par une banque et, bonne nouvelle, investir dans l’immobilier sans apport, c’est possible !

A toi de jouer !